Schimmelbefall in der Mietwohnung: Wer trägt die Verantwortung?

Ist die Mietwohnung von Schimmel befallen, kann dies verschiedene Ursachen haben. Nicht immer liegt der Schimmelbefall in der Verantwortung des Mieters oder der Mieterin – liegen bauliche Gegebenheiten vor, die die Entstehung von Schimmel begünstigen, haftet der oder die Mietende meist nicht durch fehlerhaftes Verhalten. Doch welche Rechte stehen ihm oder ihr dann zu? Welche Pflichten haben Vermietende beim Auftreten von Schimmel in der Wohnung und welche Lösungsansätze ergeben sich bei Streitigkeiten zwischen den Parteien? Dies und mehr erläutere ich Ihnen als Anwalt für Mietrecht im folgenden Beitrag. 

Das Wichtigste in Kürze

• Schimmel in der Mietwohnung kann vielfältige Ursachen haben, wobei nicht immer der Mieter oder die Mieterin verantwortlich dafür ist. 
• Bei Schimmel muss der oder die Mietende den Mietmangel umgehend beim Vermietenden anzeigen. 
• Der Vermieter oder die Vermieterin ist zur Mängelbeseitigung verpflichtet. 

Ursachen von Schimmelbefall

Die Entstehung von Schimmel kann vielfältige Ursachen haben. Grundsätzlich entsteht Schimmel dann, wenn zu viel Feuchtigkeit auftritt und nicht mehr trocknet. Oftmals ist dies der Fall durch: 

• falsches Heizen und mangelnde Lüftung
• bei Wasserschäden oder Rohrbrüchen
• zu hohe Feuchtigkeit, wie z. B. durch Wasserdampf oder Trocknen der Wäsche in der Wohnung
• bauliche Gegebenheiten, z. B. feuchte Wände bei alten Gebäuden oder Wassereintritt durch das Dach

Daher ist zu unterscheiden, was der Entstehung des Schimmels zu Grunde liegt: Strukturelle Probleme liegen vor, wenn die baulichen Gegebenheiten einen Schimmelbefall begünstigen. In diesen Fällen ist es fraglich, ob die Verantwortung für den Schimmel in der Mietwohnung tatsächlich beim unsachgemäßen Verhalten der Mieter und Mieterinnen liegt. Lüften diese nicht korrekt oder heizen sie die Wohnung nicht regelmäßig und lässt sich der Schimmel auf dieses Verhalten zurückführen, ist die Verantwortlichkeit der Mietenden zu bejahen. Dabei liegt die Beweislast grundsätzlich beim Vermieter oder der Vermieterin, das heißt, dass er oder sie beweisen muss, dass der Mieter oder die Mieterin den Schimmel verursacht hat, um ihn oder sie auch haftbar zu machen. 

Rechte der Mieter bei Schimmelbefall

Mieter und Mieterinnen sollten sich, sobald sie Schimmel in der Mietwohnung entdecken, sofort an ihre Vermieter und Vermieterinnen wenden. Die Mängelanzeige sollte umgehend und im besten Fall schriftlich erfolgen. Damit sind Sie beweistechnisch auf der sicheren Seite und können Ihre rechtzeitige Mängelanzeige darlegen. Zudem ist diese Pflicht gesetzlich nach § 536c Abs. 1 S.1 BGB vorgeschrieben. Hier bietet es sich auch an, zu Dokumentationszwecken Fotos vom Schimmel zu machen und diese dem Vermieter oder der Vermieterin zukommen zu lassen. 

Der Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, durch den Sie als Mieter oder Mieterin verschiedene Rechte haben, vor allem: 

• die sach- und fachgerechte Beseitigung des Schimmels sowie
• eine Mietminderung nach § 536 BGB

Vermietende sind dazu verpflichtet, Schimmel und seine Ursachen sach- und fachgerecht zu beseitigen. Wird diese Pflicht nicht eingehalten, können Sie die Mängelbeseitigung auch vor Gericht einklagen. Zudem haben Sie durch den Mietmangel ein Recht auf Mietminderung, wenn Sie den Mietmangel nicht selbst verschuldet haben. Die Höhe der Mietminderung hängt von dem konkreten Ausmaß des Schimmelbefalls ab. Gerne berate ich Sie über das Vorgehen bei der Geltendmachung einer Mietminderung und der Berechnung der konkreten Höhe.

Pflichten der Vermieter bei Schimmelbefall

Tritt Schimmel in der Wohnung auf und meldet der Mieter oder die Mieterin diesen umgehend, liegt es in der Verantwortung des oder der Vermietenden, die Ursachen dafür zu finden. Die Frage, wer die Schimmelbildung zu verschulden hat, liegt im Aufgabenbereich der Vermieter und Vermieterinnen, da sich daraus auch die Kostenübernahme ergibt. Haftet der Mieter oder die Mieterin durchfalsches Verhaltenfür den Schimmel, hat er oder sie auch die Kosten für die Beseitigung zu tragen. Liegt der Schimmelbefall nicht in seinem Verschulden, kann er oder sie wiederum die Miete mindern. 

Als Vermieter oder Vermieterin sollten Sie umgehend auf die Mängelanzeige des Mieters oder der Mieterin reagieren und eine Beseitigung des Schimmels veranlassen, da Sie gesetzlich zur Instandhaltung der Mieträume verpflichtet sind. Zudem fördert das unverzügliche Handeln ein harmonisches Miteinander und die Fortführung des Mietverhältnisses, was im Interesse aller Beteiligten ist. 

Klärung der Verantwortlichkeit und Lösungsansätze

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietenden und Vermietenden ist die Klärung der Frage, wer für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Dafür kann ein Gutachter bzw. Sachverständiger beauftragt werden, der die Ursachen für die Schimmelbildung erforscht. Ist der Mieter oder die Mieterin nicht für die Mängel verantwortlich, ist es wichtig, dass er dies auch umfassend darlegen und beweisen kann. 

Grundsätzlich sollten Vermieter und Vermieterinnen bereits im Vorfeld die Faktoren der Schimmelbildung der konkreten Immobilie kennen und den Mieter oder die Mieterin auf eine ordnungsgemäße Nutzung hinweisen, um so der Schimmelbildung bereits im Vornherein vorzubeugen. Schimmel im Gebäude lässt sich durch dichte Gebäudewände, eine ausreichende Dämmung sowie die passenden Materialien im Bau vermeiden. Als präventive Maßnahmen bietet es sich außerdem an, den Mieter oder die Mieterin auf ein korrektes Lüft- und Heizverhalten und die Wichtigkeit der Einhaltung hinzuweisen. Regelmäßiges Stoßlüften kann hier zum Beispiel effektiv Schimmel vorbeugen.

Fazit

Tritt Schimmel in der Mietwohnung auf, kommt es darauf an, dass der Mieter oder die Mieterin dies dem oder der Vermietenden umgehend mitteilt und den Mangel genau dokumentiert. Dabei sollte nicht versucht werden, den Schaden selbst zu beseitigen, sondern eine fach- und sachgerechte Beseitigung abgewartet werden. Dies ist Aufgabe des oder der Vermietenden, da er oder sie wiederum zur Instandhaltung der ordnungsgemäßen Mietsache verpflichtet ist. Sind Sie als Mieter oder Mieterin nicht für den Schimmel verantwortlich, steht Ihnen ein Recht zur Mietminderung zu. Besteht Uneinigkeit darüber, wer den Schimmelbefall verursacht hat oder kommt der Vermieter oder die Vermieterin der Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, kann eine gerichtliche Klärung sinnvoll sein. Gerne berate ich Sie in meiner Kanzlei und stehe Ihnen sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht unterstützend zur Seite.