Als Mieterin oder Mieter einer Wohnung sind Sie zur regelmäßigen Zahlung der Wohnungsmiete verpflichtet. Vielerorts sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen bzw. liegen auf einem hohen Niveau. Weist Ihre Wohnung jedoch erhebliche Mängel auf, welche die Wohnqualität signifikant und spürbar beeinträchtigen, sind Sie als Mieterin oder Mieter gemäß § 536 BGB nicht mehr zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Sie können also in der Zeit, in der die Mängel bestehen, eine Mietminderung geltend machen. In welchen Fällen dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieterinnen und Mieter sollten Ihre Rechte genau kennen
- bei gravierenden und einschränkenden Mängeln an Ihrer Mietsache kann eine Mietminderung angebracht sein
- die Gründe für einen Anspruch auf Mietminderung sind vielschichtig
Feuchtigkeit und Schimmelbildung
Grundsätzlich gilt, hat die Mieterin oder der Mieter einen etwaigen Wasserschaden selbst verursacht, ist dieser auch für die Beseitigung des Schadens verantwortlich. Etwa bei unsachgemäßer Nutzung von Wasch- oder Spülmaschinen. Liegt der Schaden hingegen nicht in der Verantwortlichkeit der Mieterin oder des Mieters, muss die Vermieterin oder der Vermieter entsprechend aufkommen.
Häufige Ursachen können hier Rohr- oder Leitungsbrüche sein. Bei einer Beeinträchtigung durch Wasserschäden kann je nach Ausmaß und Dauer des Mangels eine Mietminderung von 5 bis 30 % der Wohnungsmiete geltend gemacht werden.
Etwa die Hälfte aller Fälle von Schimmelbildung ist auf Baumängel zurückzuführen. Zur wirkungsvollen Vorbeugung von Schimmelbefall ist die Mieterin oder der Mieter dazu angehalten, die Wohnräume etwa dreimal täglich für mehrere Minuten ordentlich zu lüften (Stoßlüften).
Ist der Entstehung durch Schimmelbefall jedoch nur durch übermäßiges, überdurchschnittliches Lüftungsverhalten zu begegnen, und erfüllt die Mieterin oder der Mieter ansonsten seine diesbezügliche Verhaltenspflicht, liegt die Bildung von Schimmel nicht mehr im Verantwortungsbereich der Mieterin oder des Mieters. Dieser kann sodann 5–25 % des Mietpreises mindern.
Undichte Fenster und Türen
Grundsätzlich kann die Abwesenheit von Zugluft nur bei neuen Fenstern und Türen mit neuesten Standards gewährleistet werden. Bei Altbauwohnungen sind Fenster oder Türen nie komplett dicht und es ist seitens der Mieterin oder des Mieters auf die Gebrauchstauglichkeit des Wohnobjektes zu achten. Nur wenn diese in erheblichem Maße gestört ist und der Zustand der Wohnung, welcher im Mietvertrag vereinbart wurde (Soll-Zustand) vom entsprechenden Ist-Zustand erheblich abweicht, sind Mietminderungen zulässig.
Die Mieterin oder der Mieter hat Mängel bei der Vermieterin oder dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Eine Mietminderung ist nur ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme der Mängel durch die Mieterin oder den Mieter und der entsprechenden Weitergabe an die Vermieterin oder den Vermieter zulässig.
Beheizbarkeit der Wohnung
Vermieterinnen und Vermieter müssen die Beheizbarkeit der Wohnräume garantieren können. Und zwar von mindestens 20 °C in der Zeit von 06:00 – 23:00 Uhr, sowie von 18 °C nachts in der Zeit von 23:00 – 06:00 Uhr. Die unzureichende Beheizbarkeit, welche einen erheblichen Mietmangel darstellt, ist von der Mieterin oder dem Mieter durch Temperaturmessungen zu dokumentieren und entsprechend nachzuweisen.
Einschränkungen der Nutzung
Grundsätzlich ist ein Mangel hinsichtlich des Wohnungsnutzens immer dann gegeben, wenn die Mieterin oder der Mieter die Mietsache nicht in derart nutzen kann, wie es laut Mietvertrag im Rahmen des Soll-Zustandes der Wohnung einmal vorgesehen war. Bestimmte Mängel können auftreten, z. B. Mängel bei der Innenausstattung, der technischen Funktionalität der Wohnungseinrichtung oder Mängel im Treppenhaus oder einem eventuell vorhandenen Keller oder Fahrstuhl. Sollten diese Mängel so erheblich sein, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, mithin der originäre Wohnungsnutzen eingeschränkt ist, besteht Anspruch auf Mietminderung.
Für konkrete Einschätzungen von Mietmängeln sollten Sie sich möglichst juristisch beraten lassen. Mit mir haben Sie einen verlässlichen und kompetenten Anwalt bei einer Mietminderung an Ihrer Seite.
Ausfall von Strom, Wasser und Gas
Mieterinnen und Mieter müssen im Falle eines Ausfalles von Strom oder Gas dies der Vermieterin oder dem Vermieter anzeigen, da dieser nur in die Verantwortung genommen werden kann, wenn er Kenntnis über den jeweiligen Ausfall hat. Für etwaige Mietminderungen sind zudem die entsprechenden Ausfallzeiten zu dokumentieren.
Warmwasser sollte beispielsweise nicht erst nach mehreren Minuten aus der Leitung kommen. Grundsätzlich sollte der Mieterin oder dem Mieter Warmwasser mit einer Temperatur von 40 °C – 50 °C zur Verfügung stehen.
Generelle Regelungen für Mietminderungen gibt es bei Ausfällen von Strom, Gas oder (Warm)-Wasser nicht. Es kommt auf die Intensität und Dauer der Ausfälle an. Strom- oder Gas Ausfälle aufgrund nicht bezahlter Rechnungen seitens der Mieterin oder des Mieters führen nicht zum Anspruch auf Mietminderung.
Fazit
Mieterinnen und Mieter sollten stets bei zu beanstandenden Mängeln an der Wohnung zuerst den Mietvertrag sichten. Sind dort die in Betracht kommenden Mängel nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages dokumentiert worden, und stellen die vorhandenen Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung signifikant infrage, können Mieterinnen und Mieter dies schriftlich bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter anzeigen.
Auffälligkeiten, etwa bei Strom- oder Heizungsausfällen oder Störungen bei der Warmwasserversorgung, sollten entsprechend schriftlich festgehalten werden, da Mieterinnen und Mieter in der Beweispflicht sind. Anschließend kann eine Mietminderung schriftlich ausgesprochen werden.Sie haben zu obenstehender Thematik weitere Fragen und möchten sich schnell und zuverlässig von mir beraten lassen? Mein Name ist Uwe Heichel und ich bin Ihr Fachanwalt für Mietrecht in Berlin. Ich freue mich auf Ihren Anruf! Telefon: 030 - 882 614 3