Gewerbemietrecht bei Rechtsanwalt Uwe Heichel
Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich zwar vom Mietrecht, unterliegt dennoch den gleichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Unterschiede betreffen besonders die vertraglichen Vereinbarungen für Gewerbe- und Wohnräume, die Mietdauer und die Kündigungsfristen. Für gewerbliche Räume gelten andere Bedingungen als beim Mieten einer privaten Immobilie.
Was sind die Grundlagen des Gewerbemietrechts?
Die Grundlage des Gewerbemietrechts bildet das Mietrecht des BGB. Geregelt sind die Bedingungen unter den Paragrafen 535 bis 580a. Während im Mietrecht der Schutz des Mieters oder der Mieterin im Vordergrund steht, da das Mietobjekt in der Regel den Lebensmittelpunkt darstellt und die Mieterin oder der Mieter in der sozial schwächeren Position als die Vermieterin oder der Vermieter ist, gilt das für Gewerbevermieter und -vermieterinnen nicht. Daher ist eine sehr freie Vertragsgestaltung möglich, sodass es den Parteien überlassen bleibt, ihre Regelungen im Gewerbemietvertrag individuell festzulegen.
Im Gewerbemietrecht besteht eine vom Wohnraummietrecht abweichende Kündigungsfrist, die 6 Monate beträgt. Dazu dürfen Gewerberäume nicht zum Wohnen genutzt werden, sondern sind nur für die gewerbliche Nutzung vorgesehen. Dagegen ist es möglich, die gemieteten Räume anderen zur Nutzung zu überlassen oder zu vermieten. Im Gewerbemietvertrag berücksichtigt wird meistens auch die Abnutzung der Mietsache durch den regelmäßigen Gebrauch.
Zur Regelung der Nebenkosten dient die Betriebskostenverordnung. Im Mietvertrag wird genau vereinbart, ob eine Vorauszahlung oder Pauschale zu leisten ist. Für die Miethöhe selbst bestehen keine Vorschriften. Seit 2020 ist jedoch der umstrittene Mietendeckel für die Begrenzung von Wohnraummieten zu beachten, den das Abgeordnetenhaus in Berlin beschlossen hat. Ist im Gewerbemietvertrag keine Erhöhung vereinbart, bleibt der Mietzins gleich, solange das Objekt gemietet wird. Kontaktieren Sie die Kanzlei von Uwe Heichel in Berlin für nähere Informationen und ein persönliches Beratungsgespräch.
Was sind typische Probleme des Gewerbemietrechts?
Gerade im Gewerbemietrecht gibt es typische Problemzonen, die auftreten können und am besten mit einer Anwältin oder einem Anwalt geklärt werden sollten. Durch den größeren und freieren Gestaltungsspielraum der Mietverträge müssen die Klauseln und das Kleingedruckte beachtet werden. Probleme treten oftmals in folgenden Punkten auf:
Mietdauer
Für Gewerbeobjekte gilt eine höhere Mietdauer, die meistens ab 5 Jahren beginnt und oftmals auch einen längeren Zeitraum beinhaltet. Das kann zu Problemen führen, wenn ein Unternehmen Schwierigkeiten hat oder Insolvenz anmelden muss. Es empfiehlt sich, die Mietdauer lieber im kürzesten Rahmen von 5 Jahren festzulegen und dann die Verlängerungsoptionen zu nutzen.
Konkurrenzschutz
Der Konkurrenzschutz für Unternehmen besteht nur für das Kerngeschäft. Das beinhaltet, dass Streitigkeiten drohen, wenn andere Geschäftszweige betroffen sind. Gleichzeitig ist der Interpretationsspielraum groß. Daher sollte der Gewerbemietvertrag besser eine Konkurrenzklausel enthalten.
Kündigung und Mietvertragsende
Das Gewerbemietrecht umfasst nicht, wie das übliche Mietrecht, einen Kündigungsschutz. Wird im Vertrag nicht explizit vereinbart, dass dieser vorausgesetzt ist, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten. Das kann für Unternehmen schwierig werden, die umdisponieren müssen oder flexibler bleiben möchten. Eine Klausel für eine außerordentliche Kündigung verkürzt die Frist.
Nebenkosten
Zwar gibt es durch den Mietendeckel Einschränkungen in der Miethöhe, das betrifft jedoch nicht die Nebenkosten. In der Praxis entstehen Streitigkeiten, wenn Vermieterinnen oder Vermieter die Betriebskosten auf die Gewerbemieterin oder den Gewerbemieter umlegen und nicht klar definiert wird, welche Nebenkosten zu den Betriebskosten gehören.
Instandsetzung
Gerade im Gewerbe werden Räume stärker beansprucht, sodass der Konflikt bei der Aufgabe des Mietobjekts entsteht, wer für die Instandsetzungsarbeiten aufkommt. Das kann im Vertrag festgehalten werden, wobei Rechte und Pflichten für beide Parteien gelten.
Warum ist eine anwaltliche Beratung nötig?
Da das Gewerbemietrecht beiden Parteien mehr Spielraum für die Vertragsschließung und Vertragsbedingungen bietet, entstehen auch höhere Risiken. Daher ist der vertragliche Abschluss ohne anwaltliche Beratung sehr riskant. Es ist besser, den Vertrag als Entwurf von unserer Anwaltskanzlei in Berlin prüfen und sich fachkundig beraten zu lassen.
Nicht empfehlenswert im Gewerbemietrecht ist die Verwendung vorgefertigter Vertragsentwürfe, da eine Gewerbemiete in der Praxis langfristig angelegt ist und der Vertrag nicht so einfach gelöst werden kann. Auch der Konkurrenzschutz und das Immobilienrecht müssen mit einbezogen werden. Zwar ist die Vertragsgestaltung frei, eine Rechtsprechung bei Streitigkeiten ist jedoch nur möglich, wenn die Klauseln im Gewerbemietvertrag genau geprüft wurden. Lassen Sie sich von der Kanzlei Uwe Heichel umfassend beraten und vertreten. Vereinbaren Sie gerne mit uns einen individuellen Beratungstermin.