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OLG Zweibrücken 3 W 224/98, Beschluss vom 03.11.1998

WEG § 28 III

Zulässigkeit von Rechnungsabgrenzungen in der Jahresabrechnung

Leitsätze:
1. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen.

2. Wünschen die Eigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht, bedarf dies einer Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür grundsätzlich nicht.

Sachverhalt:

Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist die Frage der Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 16.10.1997 zu Tagesordnungspunkt 3:

"Der Verwalter wird bei der Erstellung der Jahresabrechnungen die Kosten abgrenzen, damit die Eigentümer problemlos mit ihren Mietern abrechnen können. Rechnungen, die ihren Ursprung im Vorjahr haben, jedoch erst im Folgejahr gezahlt werden, werden künftig bei der Abrechnung für das Vorjahr berücksichtigt. Der Verwalter wird dann diese Kosten abgrenzen, die bis zur Erstellung der Abrechnung vorliegen; sofern zu einem späteren Zeitpunkt noch Rechnungen eingehen, werden diese im laufenden Abrechnungsjahr berücksichtigt."

Der Antrag, den Beschluß zu TOP 3 für ungültig zu erklären, wurde vom AG mit Beschluß vom 24.3.1998 zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das LG den erstinstanzlichen Beschluß dahin abgeändert, daß der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 16.10.1997 zu TOP 3 für unwirksam erklärt wurde. Dagegen wendeten sich die Antragsgegner mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Das Rechtsmittel blieb in der Sache ohne Erfolg.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde ist statthaft und auch sonst in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1, 2 und 4, 22 Abs. 1 FGG).

Daß der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.500DM übersteigt (§ 45 Abs. 1 WEG), haben die Beteiligten zu 1) dargelegt. Die Aufhebung des Beschlusses der Eigentümerversammlung zu TOP 3 führt zu einer Belastung der Antragsgegner mit zusätzlichen Verwaltungskosten bezüglich ihrer vermieteten Eigentumswohnungen.

In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Mit Recht hat das LG die Wirksamkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung zur Rechnungsabgrenzung in zeitlicher Hinsicht, d.h. nach unterschiedlichen Wirtschaftsjahren (Satz 2 und Satz 3 Halbs. 1 des Beschlusses), verneint.

Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) ist keine handelsrechtliche Bilanz und keine Gewinn- oder Verlustrechnung, sondern grundsätzlich eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Danach hat der Verwalter alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind. Dies gilt unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen. Rechnungsabgrenzungen sind nicht vorzunehmen, und erst im nächsten Wirtschaftsjahr fließende Zahlungseingänge oder -ausgänge sind erst im Wirtschaftsplan des nächsten Jahres bzw. in der nächsten Jahresabrechnung zu berücksichtigen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um Vorschußzahlungen für das betreffende Wirtschaftsjahr handelt, die erst im folgenden Jahr gezahlt werden, selbst wenn der Zahlungseingang bereits vor Beschluß der Jahresabrechnung erfolgte. Forderungen und Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl., § 28 Rz. 64 m. vielen N. aus Rechtsprechung und Literatur, zuletzt OLG Karlsruhe, Beschl. v. 10.9.1997 - 4 W 71/97, OLGR Karlsruhe 1998, 197f).

Vom Prinzip der reinen Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung sind lediglich in zwei Fällen Ausnahmen anerkannt, und zwar bei den Heizkosten und der Instandhaltungsrücklage (vgl. Merle in Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 7.Aufl., § 28 Rz. 65). Beides ist hier nicht im Streit.

Die Antragstellerin hat selbst erklärt, daß eine verbrauchsbezogene Abrechnung durchaus auch in ihrem Interesse liegt. Dies bezieht sich allerdings nur auf die vereinbarte, übliche Einnahmen-Ausgabenrechnung, nicht auf die im angefochtenen Beschluß gewünschte zeitliche Abgrenzung.

Wünschen die Eigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung i.S.d. HGB entspricht, können sie dies gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG vereinbaren. Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür grds. nicht (BayObLG v. 23.4.1993 - 2Z BR 113/92, BayObLGZ 1993, 185, 191 = BayObLGR 1993, 50; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl., § 28 Rz. 68).

Da hier - im Gegensatz zur Regelung bezüglich der Änderung des Verteilungsschlüssels (§ 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung) - zu Art und Inhalt der Abrechnung keine Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluß vorgesehen ist, ist der diesbezügliche Beschluß der Eigentümerversammlung (S. 2 und S. 3 Halbs. 1) unwirksam. In der notariellen Urkunde vom 27.1.1993 ist ausdrücklich eine jährliche Einnahmen-/Ausgaben-/Überschußabrechnung vereinbart (§ 12 Ziffer 1c der Teilungserklärung). Diese Vereinbarung kann nur durch eine erneute Vereinbarung, nicht jedoch durch einen Mehrheitsbeschluß geändert werden.

Der angefochtene Beschluß zu TOP 3 ist insgesamt unwirksam und aufzuheben, eine Aufrechterhaltung zum Teil - etwa bezüglich Satz 1 und Satz 3 Halbs. 2 - kommt nicht in Betracht. Daß außer den Heizkosten auch andere verbrauchsabhängige Kosten (etwa Strom, Wasser) nach dem jeweiligen tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, ist ohnehin üblich und entspricht auch der hier maßgeblichen Teilungserklärung (§ 12 Nr. 2b).

Quelle:                         OLGReport Zweibrücken 1999, 97 f.