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OLG Köln 16 Wx 88/85, Beschluß vom 30.10.1985

WEG § 28 Abs. 3

Nicht der zum Jahreswechsel ausgeschiedene, sondern der im Amt folgende Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr gem. § 28 III WEG zu erstellen.

Zum Sachverhalt:

Die Ast. sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Die Ag. war die erste Verwalterin der Gemeinschaft und hatte dieses Amt von 1980 bis 1982 inne. Die Ast. verlangen von der Ag. die Verwaltungsabrechnung für 1982. Sie haben die Ansicht vertreten, die Ag. sei zu deren Fertigung gem. § 28 III WEG verpflichtet, zumindest aber aufgrund der Teilungserklärung und ihrer entsprechenden Zusagen. Die Ag. hat sich darauf berufen, daß die Pflicht zur Jahresabrechnung erst nach Ablauf des abzurechnenden Jahres entstehe und daher nur den jeweils amtierenden Verwalter treffen könne. Das AG hat verurteilt; das LG hat die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Ag. zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. hat Erfolg.

Aus den Gründen:

1. Der Senat teilt nicht die Auffassung von AG und LG, die Ag. sei gehalten, die Verwaltungsabrechnung für 1982 aufzustellen.

a) Eine solche Verpflichtung folgt nicht aus § 28 III WEG, wonach der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat. Die Fassung der Vorschrift spricht jedenfalls nicht für die im angefochtenen Beschl. vertretene Rechtsauffassung. Ihr ist vielmehr zu entnehmen, daß als Verwalter derjenige anzusehen ist, der das Amt nach Ablauf des Kalenderjahres tatsächlich inne hat. Hätte der Gesetzgeber noch den zum Jahreswechsel ausgeschiedenen Verwalter - gleichsam als Nachwirkung seines Amtes - verpflichten wollen, hätte es nahegelegen, dies klarzustellen, zumal die Regelung ausdrücklich bestimmt, daß die Abrechnung erst im neuen Jahr, also während der Amtszeit des neuen Verwalters aufzustellen ist.

Die von AG und LG vertretene Ansicht läßt sich auch nicht mit dem Hinweis auf §§ 675, 766, 259 BGB halten. Es ist zwar zutreffend, daß der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag anzusehen ist und daß die Bestimmungen des BGB herangezogen werden können, wenn sonstige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, z. B. die Teilungserkärung oder der Verwaltervertrag keine Klarheit bringen. Auch hat ein Auftragnehmer gem. § 666 BGB nach Ausführung des Auftrags Rechnung zu legen. Mit diesem Vergleich stellt sich aber nur wieder dieselbe Frage: Was gehört noch zu den Aufgaben des bereits ausgeschiedenen Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Dabei ist zunächst von Bedeutung, daß die Aufstellung der Abrechnung keine höchstpersönliche Verpflichtung darstellt, die ausschließlich vom Verwalter des Vorjahres erfüllt werden kann. Vielmehr kann diese Aufgabe jeder andere, insbesondere also auch der im Amt folgende Verwalter erledigen. Im Gegensatz zum „üblichen“ Auftrag, der die in sich abgeschlossene Aufgabe eines Auftragnehmers zum Gegenstand hat, wird hier die Tätigkeit des Auftragnehmers durch den nachfolgenden Verwalter nahtlos fortgeführt. Zwischen der Amtsführung und der Abrechnung besteht auch nicht ein so enger - zeitlicher - Zusammenhang, daß es sich gleichsam aufdrängen müßte, die Abrechnung als Teil des Verwaltungsauftrages für das vergangene Jahr zu sehen. Das vom LG zur Begründung seiner Ansicht angeführte Erfordernis zeitnaher Abrechnung verliert zudem entscheidend an Gewicht, wenn im abgelaufenen Jahr zwei oder mehrere Verwalter eingesetzt waren. Welchem Verwalter fiele dann die Aufgabe zu, die Verwaltungsabrechnung aufzustellen, etwa dem letzten, der vielleicht nur einen Monat tätig war, oder einem früheren, der sich längst anderen Aufgaben zugewendet hat?

In diesem Zusammenhang weist die Ag. auch zu Recht darauf hin, daß die Erstellung der Verwaltungsabrechnung durch den ausgeschiedenen Verwalter sogar erschwert ist, weil er keine Vollmachten mehr hat, insbesondere um etwa noch fehlende für die Abrechnung notwendige Unterlagen oder Auskünfte einzufordern. In den häufig vorkommenden Fällen einer nicht einvernehmlichen Trennung vom Verwalter wird zudem die Zusammenarbeit zwischen ihm einerseits und dem neuen Verwalter, sowie der Wohnungseigentümergemeinschaft andererseits nicht ungetrübt sein. Damit wird auch das dem ausgeschiedenen Verwalter grundsätzlich zukommende Einsichtsrecht in seinem Wert fraglich.

Auch der Hinweis von AG und LG auf die Vergütungsregelung überzeugt nicht. Es ist zwar einzuräumen, daß der erste Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft - scheidet er zum Jahreswechsel aus - die Abrechnung eines Jahres „spart“, während der letzte Verwalter eine Abrechnung zusätzlich zu machen hat, wenn die Gemeinschaft am Ende eines Kalenderjahres aufgelöst wird. Jedoch steht der erste Verwalter erhöhten Belastungen durch die anfangs allgemein auftretenden Schwierigkeiten gegenüber, die einen gewissen Ausgleich schaffen. Zudem lassen sich die mit der Aufstellung einer Verwaltungsabrechnung zusammenhängenden Vergütungsprobleme auch durch gesonderte Vereinbarungen regeln. Sie werden im übrigen auch auftreten, wenn z. B. während eines Kalenderjahres zwei Verwalter tätig waren.

Wenn auch die Genehmigung der Verwaltungsabrechnung durch die Wohnungseigentümer im allgemeinen eine Entlastung des Verwalters darstellt, spricht dies nicht entscheidend für die von AG und LG vertretene Ansicht. Aus dieser Rechtsfolge kann nicht überzeugend hergeleitet werden, daß der ausgeschiedene Verwalter die Abrechnung für das vergangene Jahr aufstellen muß. Dieser kann - muß von seiner Amtsführung bis zum Jahresende gesondert entlastet werden. Dazu bedarf es nicht des Vorliegens einer Verwaltungsabrechnung für das abgelaufene Jahr. So müßte es auch gehandhabt werden, wenn ein Verwalter während des Jahres ausscheidet. Die Verbindung zwischen Genehmigung der Verwaltungsabrechnung und der Entlastung des Verwalters ist mithin - wenn auch praktisch - eher zufällig und läßt keine rechtlichen Rückschlüsse auf die zeitliche Aufgabenverteilung zu.

Nach allem vertritt der Senat die Auffassung, daß nicht der zum Jahreswechsel ausgeschiedene, sondern der im Amt folgende Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr gemäß § 28 III WEG aufzustellen hat. Er teilt damit die Auffassung des OLG Stuttgart (Justiz 1980, 278 f.; auch LG Frankfurt, Beschl. v. 3. 6. 1984 2/9 T 586/83; Palandt-Bassenge, BGB, 44. Aufl., § 28 WEG Anm. 3a; zweifelnd: Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 28 Rdnr. 26). Das OLG Stuttgart hat den Wohnungseigentümern zwar die Möglichkeit eingeräumt, vom ausgeschiedenen Verwalter eine Jahresabrechnung nach § 666 BGB zu verlangen, aber klargestellt, daß es sich dabei um eine gesondert zu vergütende Tätigkeit handelt, auf deren Vornahme der ausgeschiedene Verwalter zudem keinen Anspruch hat. Da es aber den Ast. hier gerade darum geht, von der Ag. die Verwaltungsabrechnung für 1982 ohne gesonderte Vergütung zu erhalten, weicht der Senat von der Entscheidung des OLG Stuttgart nicht ab, wenn er diesen Anspruch abweist. Mithin scheidet auch eine Vorlage nach § 28 II FGG aus.

b) Die Ast. können ihren Anspruch auch nicht auf andere Rechtsgrundlagen stützen. Aus der Teilungserkärung ergibt sich keine gesonderte Verpflichtung der Ag., die Abrechnung aufzustellen. Dort wird nur die gesetzliche Regelung modifiziert und ergänzt. Unbehandelt bleibt die Frage, welcher Verwalter verpflichtet ist, die Abrechnung zu fertigen ...

2. Auch die Hilfsanträge der Ast. sind nicht begründet. Da die Ag. aus den oben genannten Gründen nicht gehalten ist, die Verwaltungsabrechnung für 1982 aufzustellen, haben die Ast. auch kein Recht, diese auf deren Kosten durch einen Dritten fertigen zu lassen. Die Ag. ist auch nicht verpflichtet, für das Jahr 1982 Rechnung zu legen. Den Ast. könnte zwar gem. § 666 BGB ein derartiger Anspruch zustehen. Er setzt aber deren Bereitschaft voraus, die Tätigkeit der Ag. zu vergüten. Diese Bereitschaft der Ast. besteht aber nicht. Sie begehren vielmehr nur eine Rechnungslegung, die sie kostenmäßig nicht belastet.

Quelle: NJW 1986, 328 f.