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Victor v. Bothmer &
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OLG Hamm 15 W 7/01, Beschluß vom 03.05.2001

Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung des Verwalters - Rechnungsabgrenzungsposten

WEG § 28 III

1. Die erforderliche Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung des Verwalters ist nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus nur nachvollziehen kann, wenn er sich das maßgebende Zahlenwerk erst auf Grund einer erläuternden Darstellung des Verwalters durch eine Vielzahl von Zu- und Abrechnungen errechnen muss.

2. Werden in der Gesamtabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen für die Heizkosten betreffen, so müssen diese offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden.

Zum Sachverhalt:

Die Bet. zu 1 bis 7 sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Bet. zu 8 ist der Verwalter.

Der Bet. zu 8 hat den Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 29. 4. 1999 die von ihm aufgestellte Jahresabrechnung für das Jahr 1998 übersandt und in einzelnen Punkten erläutert. Diese besteht aus einer "Übersicht der Einnahmen und Ausgaben für die Rechnungsprüfung", der Gesamt- und Einzelabrechnung, der Heizkostenabrechnung der Fa. K einer Aufstellung über die der Instandhaltungsrücklage entnommenen Beträge für Reparaturen (2216,54 DM) und einer Aufstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. In der letztgenannten Aufstellung wird der Anfangsbestand mit einem Minusbetrag von 355,65 DM ausgewiesen. Ein gesondertes Konto über die Instandhaltungsrücklage wurde nicht geführt; Zu- und Abgänge zu dieser Rücklage wurden über das für die Gemeinschaft geführte Girokonto abgewickelt. Daneben besteht für die Gemeinschaft ein Sparkonto bei der C-Bank in Dortmund, das zum 31. 12. 1998 ein Guthaben von 3110,78 DM aufweist; über dessen Entwicklung verhält sich die Jahresabrechnung nicht. Durch mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1999 wurde zu Tagesordnungspunkt 4 - neben anderen Beschlüssen - die Jahresabrechnung genehmigt sowie zu Tagesordnungspunkt 8 dem Bet. zu 8 Entlastung erteilt.

Mit einem bei dem AG am 15. 12. 1999 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13. 12. 1999 hat die Bet. zu 1 beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 "Genehmigung der Jahresabrechnung 1998" und zu Tagesordnungspunkt 8 "Entlastung der Verwaltung" für ungültig zu erklären. Die Bet. zu 2 bis 8 sind dem Beschlussanfechtungsantrag entgegengetreten.

Das AG hat durch Beschluss vom 31. 3. 2000 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 8 für ungültig erklärt. Gegen diesen Beschluss haben die Bet. zu 2 bis 8 mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13. 4. 2000 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, der die Bet. zu 1 entgegengetreten ist. Das LG hat in öffentlicher Sitzung vom 26. 9. 2000 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Bet. mündlich verhandelt. Durch Beschluss vom selben Tage hat das LG die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass es - klarstellend - die Ungültigerklärung der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1999 zu Tagesordnungspunkt 4 auf die Genehmigung der Jahresabrechnung beschränkt hat.

Gegen diese Entscheidung richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 2 bis 8.

Aus den Gründen:

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 I, 43 I WEG, §§ 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Bet. zu 2 bis 8 folgt bereits daraus, dass ihre sofortige Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des LG nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 I FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das LG zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Bet. zu 2 bis 8 ausgegangen. Auch in der Sache hält die Entscheidung des LG rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Kammer hat festgestellt, die von dem Bet. zu 8 aufgestellte Jahresabrechnung genüge nicht den Anforderungen des § 28 III WEG, insbesondere weil sie aus sich heraus rechnerisch nicht hinreichend nachvollziehbar sei. Demgemäß entspreche sowohl der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung als auch die Beschlussfassung über die Verwalterentlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass beide Beschlüsse für ungültig zu erklären seien. Diese Beurteilung ist rechtlich zutreffend.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer OLGe (vgl. etwa BayObLG, NJW-RR 1993, 1166 [1167]; KG, NJW-RR 1994, 1105; Senat, ZMR 1997, 251) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebenso wenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre erwartet werden, hat die Rechtsprechung Ausnahmen lediglich bei den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage (BayObLG, WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166 [1167]) sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung (BayObLG, NJW-RR 1991, 15 [16]) zugelassen. Beide Ausnahmen sind hier - wie nachstehend noch näher darzustellen ist - einschlägig.

Eine vollständige Jahresabrechnung muss ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und gegebenenfalls der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung darzulegen. Diese so genannte Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (BayObLG, NJW-RR 1993, 1166 [1167]; NZM 2000, 280 [281]; Senat, ZMR 1997, 251 [253]).

Nach diesen Maßstäben genügt die von der Eigentümerversammlung genehmigte Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es in übersichtlicher Form darzustellen, wie die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft zu decken sind. Diese Deckung kann nur dadurch erreicht werden, dass entweder Beträge vorhandenen Guthaben der Gemeinschaft entnommen oder über die Abrechnung auf die Miteigentümer umgelegt werden. Die von dem Bet. zu 8 aufgestellte Jahresabrechnung leidet - wie das LG zutreffend ausgeführt hat - im Kern daran, dass sie aus sich heraus nicht hinreichend nachvollziehbar ist, weil das rechnerische Verhältnis zwischen Anfangs- und Endbestand des Girokontos, dem mit 13947,05 DM bezifferten Gesamtbetrag der tatsächlichen Ausgaben und dem mit 11199,85 DM (offenbar ohne die Heizungskosten) errechneten Gesamtbetrag der in der Gesamt- und Einzelabrechnung auf die Wohnungseigentümer umgelegten Ausgaben nicht deutlich wird.

Der Bet. zu 8 hat zwar in seinem Anschreiben an die Wohnungseigentümer vom 29. 4. 1999 seine Berechnungsweise näher erläutert. Aus diesem Schreiben kann entnommen werden, dass er Abgrenzungen vorgenommen hat, um eine periodengerechte Heizungskostenabrechnung zu ermöglichen: Im Jahr 1998 tatsächlich geleistete Ausgaben betreffen teilweise die Heizungsperiode 1997; Teilbeträge der in der Heizungskostenabrechnung 1998 berücksichtigten Kosten sind tatsächlich erst im Jahr 1999 geleistet worden. Im Ausgangspunkt ist die Bildung von Rechnungsabgrenzungsposten für den Bereich der Heizungskostenabrechnung nicht zu beanstanden. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Grundsatz, dass in die Jahresabrechnung nur die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Ausgaben einzustellen sind, in diesem Zusammenhang eine Ausnahme erleidet. Denn ohne die Berücksichtigung solcher Abgrenzungsposten könnte die in der HeizkostenVO vorgeschriebene periodengerechte Heizkostenabrechnung nicht durchgeführt werden (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdnr. 65). In die Heizungskostenabrechnung dürfen danach die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen (BayObLG, WE 1992, 175 [176]). Dies ist hier in der Heizkostenabrechnung der Fa. K vom 8. 4. 1999 geschehen. Auf die Sonderproblematik der Verbuchung bevorrateten, jedoch nur teilweise verbrauchten Heizöls, auf die sich die Ausführungen der landgerichtlichen Entscheidung in diesem Zusammenhang beziehen, kommt es hier nicht an, weil der Heizkostenabrechnung der von den Stadtwerken in Rechnung gestellte tatsächliche Gasverbrauch zu Grunde liegt.

Die Umlage eines von den tatsächlichen Ausgaben abweichenden Betrages auf die Wohnungseigentümer führt notwendig zur Bildung von Abgrenzungsposten. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es dann aber - wie die Bet. zu 1 zu Recht hervorgehoben hat - diese Rechnungsabgrenzungsposten offen und für den einzelnen Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise auszuweisen. Eine bestimmte Darstellungsform ist in diesem Zusammenhang nicht zwingend vorgegeben. Der Senat ist in seiner nachfolgenden Darstellung dem Vorschlag gefolgt, die Rechnungsabgrenzungsposten im Vermögensstatus (Kontoentwicklung) auszuweisen (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl., Rdnr. VII 22). Diese Darstellungsform liegt insbesondere deshalb nahe, weil die Abgrenzungspositionen Abweichungen der tatsächlich geleisteten Ausgaben von den auf die Wohnungseigentümer im Rahmen der Gesamtabrechnung umgelegten Kosten begründen, es sich also um eine Mittelverwendung außerhalb der Gesamtabrechnung handelt. Auf diese Weise wird gleichzeitig sichergestellt, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Kontenabstimmung, also den rechnerischen Bezug zwischen der Gesamtabrechnung und der Vermögensentwicklung trotz der durch die Abgrenzungspositionen bedingten Abweichungen ohne weiteres nachvollziehen kann.

An dem erforderlichen Ausweis der Abgrenzungspositionen fehlt es hier völlig. Stattdessen hat sich der Bet. zu 8 darauf beschränkt, den Wohnungseigentümern in seinem Schreiben vom 29. 4. 1999 eine Abfolge von Zu- und Abrechnungen darzustellen, deren rechnerische Auswirkungen innerhalb seines eigenen Rechenwerkes kaum noch nachvollzogen werden kann. Vollends unübersichtlich wird das Rechenwerk des Bet. zu 8 dadurch, dass er bereits bei der Zusammenstellung der tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft Verrechnungen mit Einnahmen vorgenommen hat; darauf ist nachstehend noch einzugehen. Entgegen der Auffassung des Bet. zu 8 ist es nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer, einer schriftlichen Darstellung des Verwalters folgend sich selbst das maßgebliche Rechenwerk erst zusammenzustellen. Vielmehr ist es Aufgabe des Verwalters, die Jahresabrechnung in einer so übersichtlichen Form vorzulegen, das ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne große Mühe eine Übersicht über die tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft und ihre Aufbringung gewinnen kann; eine bloße Errechenbarkeit genügt deshalb nicht (OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1984, 333 [334]; Senat, OLGZ 1975, 157 [159]). Im Hinblick auf den andauernden Streit der Wohnungseigentümer über die Abrechnungsform hat der Senat - ohne sich dazu verpflichtet zu sehen - den Bet. im Rahmen der nachfolgenden Darstellung einen Vorschlag unterbreitet, wie die Jahresabrechnung mit dem Vermögensstatus beispielhaft dargestellt werden könnte.

Die Gesamtabrechnung hat die Aufgabe, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich geleisteten Ausgaben darzustellen, die durch Umlage auf die Wohnungseigentümer gedeckt werden müssen. Ausgabe in diesem Sinne ist auch der Betrag, der der Instandhaltungsrücklage zugeführt worden ist.

Der Bet. zu 8 hat die tatsächlich angefallenen Ausgaben mit 13947,05 DM beziffert. Dieser Betrag gibt jedoch die tatsächlich angefallenen Ausgaben nicht zutreffend wieder, weil er bereits eine Verrechnung mit einem Erstattungsbetrag i.H. von 1398,56 DM enthält, den die Gemeinschaft im Jahre 1998 von den Stadtwerken für die Gasabrechnung 1997 erhalten hat. Dieser Betrag ist mit einer für das Jahr 1998 geleisteten Vorauszahlung i.H. von 333 DM verrechnet worden, so dass der Gemeinschaft effektiv ein Betrag von 1065,56 DM zugeflossen ist. Diese Verrechnung muss jedoch für die Zwecke der Gesamtabrechnung 1998 wieder aufgelöst werden. Der volle Erstattungsbetrag von 1398,56 DM muss im Vermögensstatus als sonstige Einnahme der Gemeinschaft ausgewiesen werden, weil er zur Deckung der für das Jahr 1997 bereits abschließend abgerechneten Heizkosten benötigt wird. Die im Jahr 1998 tatsächlich angefallenen Ausgaben sind daher in Wahrheit um 1398,56 DM höher, betragen also 15345,61 DM. Hinzugefügt werden muss ein Betrag von 6,53 DM den der Bet. zu 8 bei den Immissionsmesskosten versehentlich zu gering angesetzt hat (97,83 DM statt richtig 104,36 DM). Es ergeben sich also insgesamt 15352,14 DM. Von diesem Betrag sind abzusetzen diejenigen Beträge, die im Rahmen des Rechenwerks des Bet. zu 8 nicht durch Umlage auf die Miteigentümer, sondern anderweitig gedeckt werden. Die entsprechende Darstellung soll hier im Vermögensstatus erfolgen. Es handelt sich um folgende Beträge:

Die Reparaturkosten werden in Höhe eines Teilbetrages von 2216,54 DM durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Im Jahr 1998 erfolgte Zahlungen für Heizungskosten i.H. von 249,48 DM und 452 DM, insgesamt 701,48 DM betreffen das Jahr 1997 und sind bereits durch die für dieses Jahr erfolgte Heizungskostenabrechnung gedeckt. Insoweit soll im Vermögensstatus ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden. Verbleiben: 12434,12 DM.

Dieser Betrag schlüsselt sich wie folgt auf:

Gartenkosten 462,00 DM
Kleinreparatur 20,00 DM
Gebäudeversicherung 1.079,30 DM
Haftpflichtversicherung 289,90 DM
Bankspesen 145,45 DM
Abwasser, Müll, Straßenreinigung 2.988,65 DM
Frischwasser 1.132,40 DM
Allgemeinstrom 14,343 DM
Verwalterhonorar Wohnungen 2.083,50 DM
Verwalterhonorar Garage 83,34 DM
8.298,88 DM

Hinzuzurechnen sind die Heizungskosten. Die in 1998 tatsächlich gezahlten Heizungskosten betragen:

Gasvorauszahlungen 6 × 313
5 × 333
1.878,00 DM
Betriebsstrom 1.665,00 DM
Heizkostenverteiler 240,00 DM
Abrechnungskosten 78,93 DM
Immissionsmessung 168,95 DM
104,36 DM
4.135,24 DM
Summe 12.434,12 DM

Für die Gesamtabrechnung ist bei den Heizungskosten zusätzlich zu berücksichtigen der Mehrbetrag, der in 1999 für das Abrechnungsjahr 1998 gezahlt worden ist, also die Differenz zwischen dem in der Heizungskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 5145,26 DM und der Summe der in 1998 geleisteten Zahlungen von 4135,24 DM = 1010,02DM: Insoweit soll im Vermögensstatus ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden.

Für die Gesamtabrechnung ferner hinzuzurechnen ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, für die nach anerkannter Auffassung eine Sollposition (2900,97 DM) gebildet werden darf, obwohl ihr tatsächliche Ausgaben nicht gegenüberstehen.

Die Jahresabrechnung des Bet. zu 8 hätte deshalb in ihren Bestandteilen Gesamtabrechnung und Vermögensstatus zur Gewährleistung ihrer sachlichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit - vorbehaltlich einer anderweitigen gleichwertigen Darstellungsform - wie folgt gestaltet werden müssen:

Gesamtabrechnung

Nr. Bezeichnung Betrag Summe
1 Gartenkosten 462,00
2 Kleinreparatur 20,00
3 Gebäudeversicherung 1.079,30
4 Haftpflichtversicherung 289,90
5 Bankspesen 145,45
6 Abwasser, Müll, Straßenreinigung 2.988,65
7 Frischwasser 1.132,40
8 Allgemeinstrom 14,34
9 Verwalterhonorar Wohnungen 2.083,50
10 Verwalterhonorar Garage 83,34
11 Heizungskosten 5.145,26
13.444,14
12 Zuführung Instandhaltungsrücklage 2.900,97
16.345,11

Vermögensstatus (nur Girokonto)

Bestand und Einnahmen Ausgaben
Anfangsbestand 1. 1. 98 4.799,04 Erstattung von Wohngeldguthaben 3.555,23
Gesamteinnahmen Wohngeld 20.368,49 Entnahme aus Instandhaltungsrücklage 2.216,54
Erstattung Stadtwerke 1.398,56 Ausgaben lt. Abrechnung 13.444,14
abzgl. Abgrenzungsposten 1998 (in 1999 gezahlte restliche Heizungskosten) 1.010,02
zzgl. Abgrenzungsposten 1997 (in 1998 gezahlte restliche Heizungskosten) 701,48 13.135,60
gesamt 26566,09 18907,37
Bestand am 31. 12. 1998 7658,72

Gegenüber dem von dem Bet. zu 8 ausgewiesenen Endbestand des Girokontos (7665,25 DM) verbleibt daher ein Differenzbetrag von 6,53 DM, den der Senat auf Grund des vorhandenen Zahlenwerks nicht näher aufklären kann. Seine rechnerische Darstellung in der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde ergibt nur einen scheinbaren Ausgleich dieses Betrages, weil er ihn als Ausgabenposition sowohl als Bestandteil der Heizungskostenabrechnung (5145,26 DM) als auch zusätzlich als weiteren Posten auf Grund eines Erfassungsfehlers berücksichtigt hat. Eine Erklärung könnte dem Zusammenhang nach darin liegen, dass der Bet. zu 8 den Mehrwertsteuerbetrag der Rechnung des Schornsteinfegers, um den es hier geht, tatsächlich erst nachträglich im Jahre 1999 ausgezahlt hat. Dann müsste entsprechend der Rechnungsabgrenzungsposten im Vermögensstatus erhöht werden. Dies wird der Bet. zu 8 im Rahmen der Neuaufstellung der Jahresabrechnung 1998 noch ergänzend aufzuklären haben.

Die rechnerische Darstellung der Instandhaltungsrücklage durch den Bet. zu 8 ist insoweit im Ergebnis nicht zu beanstanden, als diese als Anfangsbestand einen Minusbetrag von 335,65 DM aufweist. Diese Darstellung hat sich als Folge davon ergeben, dass in den zurückliegenden Jahren einschließlich des hier betroffenen Abrechnungsjahrs die Instandhaltungsrücklage - jedenfalls für die in der Jahresabrechnung als solche bezeichneten Beträge - nicht über ein gesondertes Konto, sondern als ununterscheidbarer Bestandteil des Guthabens der Gemeinschaft auf dem Girokonto geführt worden ist. Zudem müssen der Rücklage teilweise höhere Beträge zum Ausgleich von Instandhaltungskosten entnommen worden sein als das rechnerische Guthaben betrug. Diese Entwicklung, die sich in dem rechnerischen Minusbestand der Rücklage zu Beginn des Abrechnungsjahrs 1998 niederschlägt, muss die Bet. zu 1 als Folge der bestandskräftig gewordenen Beschlussfassungen der Gemeinschaft über die Jahresabrechnungen der Vorjahre hinnehmen. Als sachlich unrichtig zu beanstanden ist hingegen die Verbuchung eines Abgangs von 15,10 DM für Zinsabschlagsteuer von der lediglich als rechnerischer Teilposten des Girokontos der Gemeinschaft bestehenden Instandhaltungsrücklage. Denn dieser Betrag ist - wie der Bet. zu 8 erst im Erstbeschwerdeverfahren klargestellt hat - nicht etwa als Ausgabe vom Girokonto der Gemeinschaft bezahlt worden - wird deshalb auch nicht in der Gesamtabrechnung und im Vermögensstatus erfasst -, sondern ist dem daneben bestehenden Sparguthaben der Gemeinschaft bei der C-Bank belastet worden. Über dieses Sparguthaben verhält sich die Abrechnung des Bet. zu 8 überhaupt nicht (s. dazu nachstehend).

Davon unberührt bleiben indessen die Einwendungen der Bet. zu 1 gegen die Ordnungsgemäßheit der Verwendung der Instandhaltungsrücklage im Abrechnungsjahr 1998. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hat durch die Genehmigung der Jahresabrechnung auch die Entnahme der im Jahr 1998 angefallenen Reparaturkosten i.H. von 2216,54 DM aus der Rücklage bei gleichzeitiger Zuführung eines Betrages von 2900,97 DM gebilligt. Diese Entscheidung unterliegt auf die Beschlussanfechtung der Bet. zu 1 der Nachprüfung dahin, ob sie ordnungsgemäßer Verwaltung i.S. des § 21 III WEG entspricht. In diesem Zusammenhang ist zwar den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum bei der Entscheidung über die Ansammlung der Rücklage und ihre Inanspruchnahme für Instandhaltungskosten einzuräumen. Dieser Ermessensspielraum wird indessen überschritten, wenn die Beschlussfassung im Ergebnis dazu führt, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage nicht angesammelt werden kann. Die in § 21 V Nr. 4 WEG ausdrücklich vorgesehene Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage dient zweckgebunden dazu Geldmittel anzusparen, um die Kosten für künftige größere Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum aufbringen zu können (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, § 21 Rdnr. 150). Jedenfalls in einer Situation, in der eine ausreichende Instandhaltungsrücklage noch nicht gebildet ist, widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten von Kleinreparaturen der Rücklage in einem Umfang zu entnehmen, der eine weitere Ansammlung von Geldmitteln praktisch ausschließt. So liegen die Dinge hier. Bei einer Wohnanlage mit 5 Wohnungen und einem Garageneigentum kann von einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage ersichtlich nicht ausgegangen werden, wenn diese lediglich ca. 6000 DM beträgt. Dabei hat der Senat bereits das Sparguthaben der Gemeinschaft zum Betrag von gerundet 3000 DM einbezogen, obwohl dieses von den Bet. zu 2 bis 8 bislang nicht als Instandhaltungsrücklage bezeichnet worden ist. Die beschlossene Maßnahme führt hier zudem dazu, dass die Zuführung zur Rücklage in 1998 bis auf einen minimalen Restbetrag von 700 DM praktisch aufgezehrt wird. Bei der aus den obigen Gründen ohnehin erforderlichen Neuaufstellung und Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 werden die Wohnungseigentümer deshalb den Betrag von 2216,54 DM in die Gesamtabrechnung einstellen und nach dem anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Miteigentümer umlegen müssen. Da eine sofortige Entnahme aus Rücklagemitteln zur Deckung von Instandsetzungskosten künftig ausgeschlossen sein wird, wird der Bet. zu 8 zudem nunmehr für eine verzinsliche Anlage der Instandhaltungsrücklage mit gesonderter Kontoführung zu sorgen haben. Zuführungen und Entnahmen zur Rücklage sind im Vermögensstatus gesondert auszuweisen.

Zu Recht hat das LG ferner beanstandet, dass die Jahresabrechnung des Bet. zu 8 sich nicht über das Sparguthaben der Gemeinschaft bei der C-Bank verhält. Zu Unrecht meint der Bet. zu 8, insoweit habe die Vorlage der Ablichtung des Buchungsblattes des Sparbuches ausgereicht. Denn bei diesem Sparguthaben kann es sich entgegen der Darstellung in der Jahresabrechnung rechtlich nur um eine weitere Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft handeln. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine Vermögensgemeinschaft, in der zu beliebigen Zwecken Vermögen gebildet und verwaltet werden kann. Die nicht auf eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme (etwa als Sonderumlage) bezogene Ansammlung von Geldmitteln als gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümer ist rechtlich nur zu einem einzigen Zweck, nämlich der Bildung einer Instandhaltungsrücklage (§ 21 V Nr. 4 WEG) zugelassen. Kann deshalb auch das Sparguthaben rechtlich nur als Instandhaltungsrücklage behandelt werden, war es zwingend geboten, dessen Entwicklung im Vermögensstatus der Gemeinschaft mit Anfangsbestand, Zu- und Abgängen sowie Endbestand näher darzustellen.

Die Gemeinschaft sollte nunmehr sämtliche Guthaben, die der Instandhaltungsrücklage zuzurechnen sind, auf einem verzinslichen Konto zusammenfassen.

Es entspricht i.S. des § 47 S. 1 WEG der Billigkeit, mit den Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz die in der Sache unterlegenen Wohnungseigentümer zu belasten, die den angefochtenen Genehmigungsbeschluss gefasst und in dem vorliegenden Verfahren verteidigt haben.

Darüber hinaus hält es der Senat für angemessen, den Bet. zu 2 bis 7 auch die Erstattung der der Bet. zu 1 im Verfahren des sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Zwar haben die Bet. im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst zu tragen. Hier liegen jedoch besondere Umstände vor, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen. Denn das LG hat seine Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ausführlich begründet.

Die Bet. zu 2 bis 7 haben mit ihrem Rechtsmittel keine Gründe vortragen können, die die übereinstimmende Entscheidung der Vorinstanzen ernstlich hätten in Frage stellen können. Unter diesen Umständen entspricht es der Billigkeit, dass die Bf. auch die außergerichtlichen Kosten zu tragen haben, die sie durch ihr Rechtsmittel veranlasst haben. Die Bet. zu 2 bis 7 haften für die Kostenerstattung als Teilschuldner, wobei der Senat im Hinblick auf das gleichgerichtete Interesse der Bf. eine gleichmäßige Teilhaftung bestimmt hat (vgl. Keidel/Zimmermann, FG, 14. Aufl., § 13a Rdnr. 13).

Für das Verfahren erster Instanz hat es demgegenüber bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Bet. im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, vermag der Senat für das erstinstanzliche Verfahren nicht zu erkennen. Er hat dementsprechend die Kostenentscheidung des AG abgeändert.

Quellen: NJOZ 2001, 1400 ff.
ZMR 2001, 1001
ZWE 2001, 446