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Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
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OLG Düsseldorf 3 Wx 194/02, Beschluß vom 04.11.2002

WEG § 28 IV;
BGB § 259;
positive Vertragsverletzung

1. Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung des Verwaltervertrags (altes Recht) verpflichtet.

2. Vermischt der Verwalter die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft - sei es auch von dieser geduldet - mit der ihm von einzelnen Eigentümern vermieteter Wohnungen aufgetragenen Verwaltung einer „Mietpool-Gemeinschaft“ (hier: Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des „Mietpools“, auf einem einheitlichen Konto), so entbindet ihn dies nicht von seiner Verpflichtung, im Rahmen seiner Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.

Zum Sachverhalt:

Die Bet. zu 1 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft; die Bet. zu 2 ist die frühere, die Bet. zu 3 die jetzige Verwalterin der Gemeinschaft. Durch Eigentümerbeschluss vom 31. 3. 1994 wurde die Bet. zu 2 fristlos abberufen und die Bet. zu 3 zur Verwalterin bestellt. Die Bet. zu 1 haben die Bet. zu 2 als ehemalige Verwalterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen und vorgetragen, die Bet. zu 2 habe für den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit vom 1. 1. bis zum 31. 3. 1994 eine ordnungsgemäße Buchhaltung nicht erstellt. Sie, die Bet. zu 1, hätten daher die Bet. zu 3 beauftragen müssen, die Buchhaltung für den genannten Zeitraum nachzuholen, wofür laut Rechnung der Firma W ein - von den Bet. zu 1 inzwischen bezahlter - Kostenaufwand von 9964,75 DM angefallen sei, für den die Bet. zu 2 aufkommen müsse. Diesen Betrag verlangen die Bet. zu 1 von der Bet. zu 2.

Das AG hat den Antrag abgelehnt, das LG hat die Bet. zu 2 antragsgemäß verpflichtet. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 2 hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

II. 2. a) Nach den von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1993, 1166 = WuM 1993, 485; OLG Düsseldorf, WM 1991, 619; OLG Hamm, WE 1997, 194 [195]; Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 28 Rdnrn. 62ff.) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten (vgl. Senat, Beschl. v. 12. 6. 2000 - 3 Wx 180/00). Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüber zu stellen hat. Über die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hinaus muss sie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Kalenderjahres enthalten (Senat, Beschl. v. 12. 6. 2000 - 3 Wx 180/00; NZM 2001, 546). Die Rechnungslegung (§ 259 BGB) ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Gesamtabrechnung identisch. Sie erstreckt sich lediglich nicht auf die Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer (Bärmann/ Pick/ Merle, § 28 Rdnrn. 52, 119 m.w. Nachw.), da die Rechnungslegung nicht die endgültige Festlegung der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer bezweckt, die allein mittels der Abrechnung stattfindet (Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl. [1997], § 28 WEG Rdnr. 473).

b) Dies vorausgeschickt, hat die Kammer ohne Rechtsfehler angenommen, dass die von der Ag. überreichten Unterlagen für die von ihr geschuldete Rechnungslegung nicht ausreichen.

aa) Selbst wenn die Ag. - wie diese vorträgt - mit Wissen und Wollen der Ast. ein von der Vorverwalterin R eingeführtes und von den Ast. gebilligtes Abrechnungsmodell übernommen hätte, das die Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des „Mietpools“, auf einem einheitlichen Konto erlaubte, so entbindet dies die Ag. nicht, im Rahmen ihrer Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.

bb) Dass dem „Status“ Zahlungslisten beigefügt waren, mag sein, besagt aber nichts über ihre Aussagekraft im Hinblick auf die zu fordernde Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben.

cc) Auch wenn der Bet. zu 3 nach Ausscheiden der Ag. nur noch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und nicht mehr die der vermieteten Sondereigentumseinheiten zukam, bedeutet dies nicht, dass die Verwaltung W über ihren Auftrag hinausgehende Arbeiten im Zusammenhang mit der Erstellung der Buchhaltung für den Zeitraum 1. 1. bis 31. 3. 1994 erbracht hat und der dadurch bedingte Arbeitsaufwand der Bet. zu 2 nicht angelastet werden kann. Wenn nämlich die Ag. Unterlagen übergibt, die erst geordnet und auf ihre Bedeutung für das Gemeinschafts- oder das vermietete Sondereigentum überprüft und zugeordnet werden müssen, so ist auch dieser Aufwand der unzulänglichen Rechnungslegung der Bet. zu 2 zuzuschreiben. Dafür, dass der Gesamtaufwand - auch unter dieser Voraussetzung überhöht ist - besteht kein Anhalt.

dd) Die Einrede der Verjährung nach Maßgabe des § 11 Nr. 2 Verwaltervertrag 1993 greift nicht durch. Es kann offen bleiben, ob der Ag. im Zusammenhang mit der unzureichenden Rechnungslegung - wie die Kammer meint - Vorsatz vorzuwerfen ist, jedenfalls aber auch nicht nur leichte Fahrlässigkeit, an die allein der Haftungsausschluss anknüpft. Denn die Ag. hat durch ihre trotz Hinweises unzureichend gebliebene Rechnungslegung wissentlich eine fundamentale Verwalterpflicht (Kardinalpflicht) verletzt. Im Übrigen ist festzuhalten, dass auch nach den gesetzlichen Vorschriften Verjährung weder nach altem (§ 195a.F. BGB) noch nach neuem Recht (§ 195 BGB; Art. 229 § 6 IV EGBGB) eingetreten ist.

Quellen: NZM 2003, 907
WuM 2003, 112

ZMR 2003, 230