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Kammergericht 24 W 6339/91, Beschluß vom 30.03.1992

Aufnahme von Kosten des Sondereigentums in die Jahresabrechnung

WEG § 16 II,
WEG § 16 V,
WEG § 28 III

1. In die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen.

2. Vom Verwalter zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigte Ausgaben, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern Sondereigentum betreffen, gehören zwar in die Jahresabrechnung, sind aber in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, deren Sondereigentum betroffen ist, und zwar im Zweifel nach dem Schlüssel des § 16 II WEG. Eine Entlastung ist in diesem Fall dem Verwalter nicht zu erteilen.

3. Auch Ausgaben des Verwalters zu Lasten des Gemeinschaftskontos zur Deckung der Kosten eines gerichtlichen Verfahrens gehören als tatsächlich getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung, sind allerdings in den Einzelabrechnungen bei schon ergangener gerichtlicher Kostenentscheidung nur auf die betroffenen Wohnungseigentümer umzulegen.

4. Das BayObLG will an seiner teilweise abweichenden Rechtsauffassung nicht mehr festhalten.

Zum Sachverhalt:

In der Eigentümerversammlung vom 21. 5. 1990 beschlossen die Bet. die Jahresabrechnung 1989 einschließlich der Verwalterentlastung. Die hiergegen gerichteten Anfechtungsanträge der Ast. hat das AG zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der Ast. hat das LG - nachdem die Ast. ihre Anfechtung auf die Posten "Malermeister 16777,91 DM" und "Recht/Beratung 1653,09 DM" beschränkt haben - die Jahresabrechnung 1989 hinsichtlich dieser Positionen aufgehoben.

Die auf volle Weitergeltung des Eigentümerbeschlusses vom 21. 5. 1990 gerichtete Rechtsbeschwerde der Bet. zu 1 bis 49 hatte lediglich hinsichtlich der Jahresabrechnung Erfolg.

Aus den Gründen:

Die sofortigen weiteren Beschwerden der weiteren Bet. zu 1 bis 49 sind gem. §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig und teilweise sachlich gerechtfertigt, weil die angefochtenen Beschlüsse des LG nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 I FGG) sind. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. ist dagegen gegenstandslos. Soweit ihr Rechtsmittel darauf gerichtet ist, daß auch die Verwalterentlastung für ungültig erklärt werden soll, ist klarzustellen, daß die angefochtenen Beschlüsse des LG bereits dahin auszulegen sind, daß mit der Aufhebung einzelner Posten der Jahresabrechnung 1989 auch die Verwalterentlastung, und zwar im ganzen, aufgehoben worden ist, weil die Teilungültigerklärungen sonst die rechtlich gebotene wichtigste Konsequenz vermissen ließen.

Soweit die Ast. dagegen mit ihrer Rechtsbeschwerde das Beschlußanfechtungsverfahren entgegen ihren Erklärungen vom 20. 9. 1991 wieder ausdehnen wollen, ist dies nach der zwischenzeitlichen Beschränkung rechtlich nicht mehr möglich (vgl. Senat, NJW-RR 1991, 1235 = WuM 1991, 624 = WE 1991, 325 = DWE 1991, 117; Senat, OLGZ 1991, 306 = WE 1991, 323). Die Kostenregelung des Beschlusses wäre für sich nicht anfechtbar und ist überdies ohnehin im Rahmen der Rechtsmittel der übrigen Bet. zu überprüfen. Die nachfolgenden Erörterungen beschränken sich daher auf die Rechtsbeschwerden der weiteren Bet. zu 1 bis 49, welche auf die volle Weitergeltung des Eigentümerbeschlusses vom 21. 5. 1990 gerichtet sind ...

I. Kosten der Instandhaltung von Sondereigentum

Ohne Rechtsirrtum ist der Ausgangspunkt des angefochtenen Beschlusses, daß dem wenn auch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß vom 31. 3. 1987 betreffend die Einbeziehung von Sondereigentus-kosten keinerlei Bedeutung mehr zukommt. Eine für die Zukunft wirkende, von § 16 II WEG abweichende Kostenregelung überschreitet die Regelungskompetenz der Eigentümermehrheit. Abgesehen davon ist eine Festlegung im Rahmen eines Wirtschaftsplans für die spätere Jahresabrechnung nicht vorgreiflich (vgl. BayObLGZ 1974, 172 = NJW 1974, 1910). Somit kommt es hier nicht darauf an, ob grundsätzlich Gemeinschaftsbeschlüsse mit Zukunftswirkung, die nicht ins Grundbuch eingetragen werden können, in entsprechender Anwendung des § 10 II WEG zumindest dann ihre Wirksamkeit verlieren, wenn ein Eigentümerwechsel eintritt (Senat, NJW-RR 1991, 213 = OLGZ 1990, 421 = WuM 1990, 363 = WE 1990, 207).

Unbedenklich ist ferner der Ansatzpunkt des LG, daß Kosten für die Instandhaltung des Sondereigentums nicht aus den Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestreiten sind. Daraus folgt jedoch nicht, daß die diesen Grundsätzen zuwiderlaufenden Entnahmen nicht in die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung eingehen dürfen.

Der Senat ist wie das BayObLG (vgl. WuM 1989, 539; 1990, 175 = DWE 1990, 28 und öfter) der Auffassung, daß in die Jahresabrechnung gem. § 28 III WEG die effektiven Einnahmen und Ausgaben der betreffenden Wirtschaftsperiode einzustellen sind. Die dagegen erhobene Kritik (Sauren, DWE 1990, 26) erachtet der Senat für nicht durchgreifend (vgl. auch Bader, DWE 1991, 86). Die Beschlußfassung über Jahresabrechnung wie Wirtschaftsplan betrifft anders als der davon logisch zu trennende Entlastungs-beschluß ausschließlich das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander (BayObLGZ 1987, 86 (89)). Aus dieser Funktion folgen die Anforderungen an die Jahresabrechnung, die eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben soll. Damit ist maßgeblich, was effektiv vereinnahmt und ausgegeben worden ist. Dieses Wirtschaftsergebnis ist Grundlage dafür, ob Nachschüsse geboten sind und wieviel künftig zur laufenden Verwaltung voraussichtlich benötigt wird. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung noch derselbe Verwalter amtiert, der in dem vorangehenden Wirtschaftszeitraum tätig war und eventuell die jetzt in ihrer Berechtigung umstrittenen Ausgaben getätigt hat.

Das Beschlußanfechtungsverfahren ist nicht dafür bestimmt und geeignet, gegenüber dem bisherigen oder bleibenden Verwalter über die Berechtigung bestimmter Ausgabeposten rechtskräftig zu entscheiden. Die Aufhebung eines Mehrheitsbeschlusses mit der Begründung, getätigte Ausgaben seien unberechtigt erfolgt, wahrt in keiner Weise Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter oder einen sonstigen Dritten, schädigt aber umgekehrt die Gemeinschaftsbelange, weil dem alten oder auch neuen Verwalter keine oder aber weniger fälliggestellte Mittel zufließen, daher notwendige Maßnahmen beeinträchtigt werden oder nur mit einer Kreditaufnahme (mit einer gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer gem. § 427 BGB) möglich sind. Darin liegt kein Freibrief für den Verwalter, Gemeinschaftsmittel in die eigene Tasche zu wirtschaften (ebenso Bader, DWE 1991, 90), zumal die Entlastung für den Verwalter, der unberechtigt Ausgaben getätigt hat, zu verweigern ist, damit er in Regreß genommen werden kann.

Die Maßgeblichkeit der effektiven Einnahmen und Ausgaben für die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung hat das BayObLG allerdings bisher bei zwei Fallgestaltungen nicht angewandt, obwohl auch hier effektive Abflüsse zu verzeichnen sind: Einmal bei den aufgewandten Kosten für das Sondereigentum, die keine gemeinschaftlichen Kosten i. S. des § 16 II WEG sind (WuM 1990, 176), und zum anderen bei Verfahrenskosten nach § 16 V WEG einschließlich geleisteter Vorschüsse (BayObLGZ 1987, 86 = NJW-RR 1988, 81; NJW-RR 1991, 1360 = WuM 1991, 443). Der Senat hält dies nicht für richtig, weil zwischen den zu Unrecht getätigten Ausgaben nicht mehr weiter differenziert werden kann, aus welchem Grund der Verwalter die Ausgaben aus der Gemeinschaftskasse vorgenommen hat (vgl. Deckert, ETW 2/1209). Einer Vorlage gem. § 28 II FGG bedarf es indessen nicht. Das BayObLG hat auf Anfrage des Senats mitgeteilt, es halte nicht mehr daran fest, daß vom Verwalter zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigte Ausgaben, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern von Sondereigentum betreffen, nicht in die Jahresabrechnung einzustellen sind. Solche Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung, sind jedoch in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, deren Sondereigentum betroffen ist, und zwar im Zweifel nach dem Schlüssel des § 16 II WEG. Eine Entlastung kann in diesem Fall dem Verwalter nicht erteilt werden, weil er die Kosten nicht aus Gemeinschaftsmitteln hätte bestreiten dürfen.

Das BayObLG hält außerdem nicht mehr daran fest, daß Ausgaben des Verwalters zu Lasten des Gemeinschaftskontos zur Deckung der Kosten eines gerichtlichen Verfahrens nicht in die Jahresabrechnung aufzunehmen sind. Auch solche Kosten gehören als tatsächlich getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung, sind allerdings in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, die nach der Kostenentscheidung des Gerichts damit belastet sind, bei einer Gesamtschuldnerschaft und bei einer vorschußweisen Entnahme nach dem Schlüssel des § 16 II WEG. Der Verwalter wird als berechtigt angesehen, Kosten für gerichtliche Verfahren zunächst aus den gemeinschaftlichen Geldern der Wohnungseigentümer zu bestreiten, so daß ihm in einem solchen Fall Entlastung erteilt werden kann.

Der Umstand, daß nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG die Renovierungskosten von 16777,91 DM das Sondereigentum verschiedener namentlich angegebener Wohnungseigentümer betreffen, rechtfertigt demgemäß nicht die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1989, wohl aber die Aufhebung der zugleich beschlossenen Verwalterentlastung, was der Senat im Beschlußtenor klargestellt hat. Die Einstellung dieser Renovierungskosten in die Jahresabrechnung 1989 hindert mithin auch nicht die Rückforderung bzw. Umschichtung auf die betreffenden Wohneinheiten, was der Verwalter nach den Feststellungen des angefochtenen Beschlusses im übrigen auch selbst schon anstrebt. Die bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung 1989 vorliegenden Einzelabrechnungen bleiben mit dieser Einschränkung wirksam, werden jedoch insoweit noch einer Korrektur zu unterziehen sein.

II. Kosten der Rechtsverfolgung

Die Ungültigerklärung der Position "Recht/Beratung 1653,09 DM" ist nicht rechtsfehlerfrei. Die Versäumung der Frist zur Aufschlüsselung der Rechtsverfolgungskosten seitens der Verwaltung berechtigte das LG nicht zur Teilaufhebung der beschlossenen Jahresabrechnung 1989. Verfahrensfehlerhaft hat das LG seiner Aufklärungspflicht gem. § 12 FGG nicht genügt. Ungeachtet der Mitwirkungspflichten der Beteiligten in Wohnungseigentumssachen sind die Wohnungseigentumsgerichte nicht befugt, nach fruchtlosem Fristablauf zu Lasten bestimmter Beteiligter zu entscheiden, jedenfalls solange noch weitere gerichtliche Ermittlungsmöglichkeiten bestehen. Das gilt um so mehr in Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 I Nr. 4 WEG, in denen es keinen Anfechtungsgegner gibt, selbst wenn sich ein oder mehrere Wohnungseigentümer zur Verteidigung des gefaßten Mehrheitsbeschlusses bereitfinden, sondern mit Wirkung für und gegen alle Beteiligten (vgl. §§ 43 IV Nr. 2, 45 II 2 WEG) die Gültigkeit oder Ungültigkeit eines Eigentümerbeschlusses festgestellt wird. Im vorliegenden Fall durfte aus der zeitweiligen Untätigkeit des Verwalters auf die gerichtliche Auflage mit Fristsetzung noch kein der beschließenden Eigentümermehrheit nachteiliger Schluß gezogen werden. Vielmehr hätte der Verwalter veranlaßt werden müssen, mit den Verwaltungsunterlagen vor der Kammer zu erscheinen und die Rechtsverfolgungskosten zu belegen.

Aufgrund der nach Fristablauf eingereichten Unterlagen kann der Senat in eigener Kompetenz nunmehr anhand der Akten die erforderlichen Feststellungen selbst nachholen, da insoweit keine weiteren tatsächlichen Ermittlungen erforderlich sind. Nach den eingereichten Unterlagen und den Ausführungen in dem Schriftsatz vom 17. 10. 1991 nebst Anlagen ist das Entstehen der fälligen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1653,09 DM nachgewiesen. Damit ist die Einstellung dieses Betrages in die Jahresabrechnung 1989 nicht zu beanstanden und die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 1989 bezüglich dieser Position durch das LG aufzuheben. Wie oben ausgeführt, hat das BayObLG, das bisher jegliche nach § 16 V WEG anfallenden Verfahrenskosten aus der Jahresabrechnung herausgenommen hat, mitgeteilt, daß es an dieser Rechtsprechung nicht festhalte. Wie auch sonst kommt es lediglich auf den effektiven Abfluß der Mittel an. Der Verwalter muß bei Einleitung eines Wohngeldverfahrens einen Gerichtskostenvorschuß einzahlen und auch dem Anwalt einen Honorarvorschuß überweisen. Diese Beträge können regelmäßig nur vom Gemeinschaftskonto stammen und müssen dann - zumindest als Vorschüsse - auch in der Jahresgesamtabrechnung erscheinen (vgl. Senat, DWE 1989, 39 L; Bader, DWE 1991, 90). Denn die Vorschrift des § 16 V WEG besagt nicht, daß es sich bei den Verfahrenskosten nicht um Verwaltungskosten als solche handele, sondern trifft lediglich die Bestimmung, daß eine durch gerichtliche Entscheidung getroffene Verfahrenskostenregelung nicht in Anwendung der allgemeinen gesetzlichen Verteilungsregel des § 16 II WEG umgangen werden darf. Die zunächst vorgenommene quotenmäßige Umlegung der Vorschüsse wird später ersetzt, sobald eine Verteilung der Kosten nach § 47 WEG durch bestandskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt (vgl. Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 4. Aufl., S. 140). Das wird durch die jetzt bestätigte Gesamtjahresabrechnung nicht ausgeschlossen.

Quelle: NJW-RR 1992, 845