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BGH VIII ZR 298/80, Urteil vom 23.11.1981
Vorinstanz OLG Hamm

Notwendiger Inhalt der Nebenkostenabrechnung für Mieträume in Gewerbezentrum

BGB § 259,
BGB § 535

Zur Frage, welche Angaben die dem Mieter von Gewerberaum zu erteilende Nebenkostenabrechnung des Vermieters enthalten muß, wenn die Mietsache Teil eines großen Gewerbe- und Wohnzentrums ist.

Zum Sachverhalt:

Die Kl., eine Immobiliengesellschaft, verlangt aus abgetretenem Recht von dem bekl. Kaufmann Bezahlung von restlichen Nebenkosten für das Jahr 1977. Der Bekl. mietete 1973 in einem Gewerbe- und Wohnzentrum, zu dem etwa 550 Mietparteien und eine Anzahl von Eigentümern gehören, ein Ladenlokal zum Betrieb eines Eiscafes. In § 6 des Mietvertrages wird geregelt, welche Nebenkosten im einzelnen vom Bekl. zu tragen sind. In § 17 des Mietvertrages heißt es: "(2) Der Mieter übernimmt alle Verpflichtungen des Vermieters gegenüber den übrigen Miteigentümern (Gemeinschaftsordnung), soweit sie das Mietverhältnis betreffen." Mit Schreiben vom 14. 5. 1979 wurde dem Bekl. die "Einzelabrechnung 1977 für die Einheit T 18/I" vom 26. 4. 1979 übersandt. Diese Abrechnung war identisch mit der seiner Vermieterin von der Verwaltung erteilten Einzelabrechnung. In Spalte 1 dieser Abrechnung werden die jeweiligen Kostenposition des Gesamtobjekts aufgeführt, in Spalte 2 der Gesamtabrechnungsbetrag, in Spalte 3 die auf das Ladenlokal des Bekl., die Einheit T 18/I, entfallenden prozentualen Anteile bzw. der Hinweis "lt. Police", "lt. Vertrag" oder "lt. Bescheid" und in Spalte 4 die jeweiligen Einzelabrechnungsbeträge. Die Abrechnung schließt mit einem Gesamtbetrag von 12362,06 DM einschließlich Mehrwertsteuer, von dem die monatlichen Vorauszahlungen des Bekl. von insgesamt 9228 DM sodann abgezogen worden sind. Den Restbetrag von 3134,06 DM nebst Zinsen macht die Kl. mit der Klage geltend.

Das LG hat die Klage als zur Zeit nicht begründet abgewiesen. Das OLG hat ihr in Höhe von 3085,55 DM stattgegeben. Der Bekl. wendet mit der zugelassenen Revision nur noch ein, die an die Kl. abgetretene Restforderung sei mangels ordnungsgemäßer Abrechnung noch nicht fällig. Seine Revision hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

I. 1. Das BerGer. bejaht die Fälligkeit des Nebenkostenanspruches.

Es führt dazu aus, der Anspruch auf Zahlung der restlichen Nebenkosten werde grundsätzlich erst mit der Erteilung einer Abrechnung durch die Vermieterin fällig, die den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Bei Mietobjekten der vorliegenden Größen-
NJW 1982, 574
ordnung, also mit mehreren hundert Parteien, genüge es, wenn die Abrechnung der Vermieterin eine Aufstellung der Gesamtrechnungsbeträge, die Angabe des konkreten Anteils des Mieters (Verteilerschlüssel) und die Einzelabrechnungsbeträge abzüglich der Vorauszahlungen des Mieters enthalte. Weitergehende Anforderungen könnten nicht gestellt werden, auch nicht hinsichtlich der ersten Abrechnung. Denn einmal biete die gesetzlich vorgesehene Überprüfung der Rechnungslegung durch den Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung (§§ 28, 29 WEG), die hier unter zusätzlicher Einschaltung einer Wirtschaftsprüfergesellschaft erfolgt sei, eine gewisse Gewähr für die Richtigkeit der Abrechnung. Darüber hinaus sei die Vermieterin selbst nicht im Besitz weiterer Zahlenaufstellungen, Erläuterungen und sonstiger Unterlagen. Sie habe die Abrechnung so weitergegeben wie sie sie vom Verwalter erhalten habe. Damit müsse sich der Bekl. begnügen, weil er sich gem. § 17 II des Mietvertrages bezüglich der Verteilung der Nebenkosten praktisch in die Stellung seiner Vermieterin begeben habe. Eine weitergehende Abrechnung, insbesondere eine konkrete Darlegung und Erläuterung des jeweiligen Verteilerschlüssels, könne von der Vermieterin auch deshalb nichtverlangt werden, weil das mit einem nicht mehr zumutbaren Aufwand für sie verbunden wäre.

2. Dem BerGer. ist im Ergebnis darin zu folgen, daß die restliche Nebenkostenforderung der Kl. fällig ist. Die Fälligkeit dieses Anspruchs ist jedoch im Gegensatz zur Ansicht des BerGer. nicht mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung vom 26.4.1979 eingetreten. Denn diese Abrechnung entsprach - wie die Revision zu Recht rügt - inhaltlich nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.

a) Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der (restlichen) Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert (Schmidt-Futterer/ Blank, WohnraumschutzG, 4. Aufl., Teil C 277; Emmerich-Sonnenschein, MietR, § 4 MietRdnr. 14; Sternel, MietR, 2. Aufl., Teil III Rdnr. 289).

aa) Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (Schmidt=Futterer-Blank, Teil C 276; Emmerich-Sonnenschein, § 4 MHG Rdnr. 11; Sternel, Teil III 285). Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

(1) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
(3) die Berechnung des Anteils des Mieters,
(4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(LG Mannheim, NJW 1969, 1857; AG Bensberg, WuM 1975, 229; LG Lübeck, WuM 1976, 7; LG Köln, WuM 1976, 148; AG Köln, WuM 1977, 53; LG Kiel, WuM 1977, 125; AG Köln, WuM 1978, 139; Sternel, Teil III Rdnr. 285; Schmidt=Futterer-Blank, Teil C Rdnr. 276; Röchling, ZMR 1979, 161; Pütz, WuM 1979, 69; Goch, WuM 1977, 25). Diese Anforderungen erscheinen für den Regelfall sachgerecht. Zu beachten ist dabei jedoch, daß die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürfen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

bb) Von alledem geht im Grundsatz auch das BerGer. aus. Es meint jedoch, bei Mietobjekten der hier vorliegenden Größenordnung mit mehreren hundert Parteien gelte das nur mit erheblichen Einschränkungen. Dem kann nicht gefolgt werden. Zutreffend nimmt das BerGer. an, daß sich der Umfang der Rechnungslegungspflicht nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit bemißt (Keller, in: MünchKomm, § 259 Rdnr. 31; Palandt-Heinrichs, BGB, 40. Aufl., §§ 259 bis 261 Anm. 5), d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Das BerGer. berücksichtigt aber bei der Festlegung der Zumutbarkeitsgrenze die Interessenlage des Bekl. als Mieters nicht ausreichend. Die Größe des Mietobjekts rechtfertigt es nicht, die Vermieterin teilweise von ihren Abrechnungspflichten freizustellen. Mit Recht weist die Revision darauf hin, daß das einen Anreiz für die Vermieterin schaffen könnte, bei den aufgewendeten Nebenkosten und deren Abrechnung großzügig zu verfahren in der Erwägung, daß die Kosten ungeachtet ihrer Höhe von den Mietern getragen werden. Wird diese Erwägung von der Mehrheit der Teileigentümer geteilt, so reicht der vom BerGer. angeführte Überprüfungsmechanismus durch Verwaltungsbeirat und Eigentümerversammlung unter Umständen nicht aus. Hinzu kommt, daß in großen Wohn- und Teileigentumsanlagen die jährlichen Nebenkosten erhebliche Summen erreichen, im vorliegenden Fall über 1 Million DM. Nachlässigkeiten und Fehler in der Abrechnung können dann für den einzelnen Mieter von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung sein. Das gilt um so mehr, wenn die Nebenkosten, wie im vorliegenden Fall, im Verhältnis zu den reinenMietkosten mit ca. 25 % recht hoch sind. Zwar erfordert die Nebenkostenabrechnung eines solchen Mietobjekts naturgemäß einen größeren Aufwand. Ein solcher Aufwand ist jedoch in dem aufgezeigten Rahmen zumutbar. Wohn- und Teileigentumsanlagen erfordern eigene Wohnungsverwaltungen, die als Dienstleistungsunternehmen mit bürotechnischen Hilfsmitteln bis hin zur EDV-Anlage ausgestattet sind. Ihnen ist es möglich, Abrechnungen vorzulegen, die rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Anforderungen genügen.

b) Gemessen an diesen Grundsätzen entspricht die Abrechnung vom 26. 4. 1979 inhaltlich nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.

aa) Die Vermieterin ist einmal ihrer Pflicht zur spezifizierten Aufstellung der Gesamtkosten nach Grund und Höhe nicht nachgekommen. In der ersten, nahezu die Hälfte des abgerechneten Gesamtbetrages ausmachenden Position der Abrechnung ist unter der Bezeichnung "Allg. gemeinschaftliches Eigentum" ein Gesamtabrechnungsbetrag von 843411 DM angegeben. Wie sich diese Summe zusammensetzt, wird aus der Abrechnung nicht deutlich. Die Angabe nur eines einzigen Gesamtbetrages ist - wie die Revision zutreffend geltend macht - keine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Kosten. Erst in der Anlage zur Berufungsbegründung hat die Kl. die in der ersten Position zusammengefaßten 15 Kostenarten, wie die Kosten für Strom, Fernwärme, Reinigungsverträge, Wartungsverträge, Bewachungsverträge, Reparaturen, Haftpflichtversicherung etc., dargelegt und auf einer Seite aufgeschlüsselt. Damit hatte der Bekl. einen Überblick über die Aufgliederung des ersten Abrechnungspostens und war in der Lage, die einzelnen in Rechnung gestellten Positionen gezielt daraufhin zu überprüfen, ob sie im Ansatz und der Berechnungsweise berechtigt waren. Darauf hatte der Bekl. einen Anspruch, den die Vermieterin auch nicht dadurch erfüllte, daß sie den Bekl. auf die bei der Verwaltung befindlichen Unterlagen und Belege verwies.

bb) Zu Recht greift die Revision ferner die Ansicht des BerGer. an, die Angabe der auf die vom Bekl. gemietete Einheit entfallenden prozentualen Anteile in Spalte 3 der Abrechnung genüge, eine weitere Erläuterung der jeweiligen Verteilerschlüssel sei der Vermieterin nicht zumutbar. Dem kann nicht gefolgt werden. Es genügt nicht, daß die Vermieterin einen bestimmten Prozentsatz oder Bruchteil angibt, sondern sie muß offenlegen, wie sie die jeweiligen Quoten ermittelt hat (Sternel, Teil III Rdnr. 288). Berechnet die Vermieterin die Umlagen nach Quadratmetern, so muß sie nicht nur die Fläche der gemieteten Einheit, sondern auch die Gesamtfläche angeben. Rechnet sie nach Prozentsätzen ab, so muß sie die Berechnungsgrundlage hierfür darlegen. Rechnet sie nach Kopfteilen ab, so muß sie die Gesamtzahl der Personen benennen, die in die Kopfteilberechnung einbezogen sind. Andernfalls ist nicht gewährleistet, daß der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachvollziehen kann. Eine Erläuterung der Verteilerschlüssel ist allerdings dann nicht mehr erforderlich, wenn entsprechende Kenntnisse des Mieters nach dem Mietvertrag oder aufgrund früherer Abrechnungen vorausgesetzt werden können. Es hieße die Pflicht der Vermieterin zur Spezifizierung der Kosten überspannen, wollte man verlangen, daß sie dem Mieter mit jeder Abrechnung alle Verteilerschlüssel erneut erläutert. Bei Änderungen der Verteilerschlüssel während einer Abrechnungsperiode genügt ein entsprechender Hinweis in der Abrechnung auf den jeweiligen Beschluß der Eigentümerversammlung. Da die Vermieterin als Eigentümerin durch den Verwalter von jeder solchen Änderungunterrichtet wird, ist es für sie möglich und zumutbar, auch ihren Mieter darüber zu informieren.

Daß dem Bekl. hier beim Abschluß des Mietvertrages oder später die zur Nachprüfung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen, also die Gemeinschaftsordnung mit den einzelnen Verteilerschlüsseln, übergeben worden seien, hat die Kl. nicht behauptet.

Die Auffassung des BerGer., eine weitere Erläuterung der Verteilerschlüssel sei der Vermieterin nicht zumutbar, läßt sich auch nicht mit dem Hinweis auf § 17 II des Mietvertrages rechtfertigen. Mit dieser Bestimmung hat sich der Bekl. keiner Beschränkung seines Rechts auf eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten unterworfen. Auch wenn man mit dem BerGer. davon ausgeht, daß sich der Bekl. aufgrund der Regelung in § 17 II gegenüber den anderen Miteigentümern weitgehend in die Stellung seiner Vermieterin begeben hat, braucht er sich nicht mit dem Erhalt derjenigen Abrechnungsunterlagen zu begnügen, die seine Vermieterin ihrerseits vom Verwalter erhalten hat. Diese Unterlagen enthalten keine ordnungsgemäße Abrechnung. Wie zu entscheiden wäre, wenn die Vermieterin aufgrund einer Vereinbarung der Eigentümerversammlung keinen Anspruch auf weitere Abrechnungsunterlagen hätte, kann offen bleiben. So liegt der Fall hier nicht. Wie die von der Kl. mit der Berufungsbegründung vorgelegten Kostenaufstellungen und Verteilerschlüssel zeigen, hatte die Vermieterin ohne weiteres Zugang zu weiteren Unterlagen. Die Vermieterin hat ihrerseits gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf ordnungsgemäße Rechnungslegung. Der Verwalter muß die Nebenkostenrechnung so erstellen, daß die Teileigentümer in der Lage sind, ihre Prüfungsbefugnisseauszuüben (BayObLG, Rpfleger 1979, 66; Bärmann-Pick, WEG, § 28 Rdnr. 28). Hinsichtlich der Abrechnung der Nebenkosten kann ein Wohnungseigentümer an den Verwalter die gleichen Anforderungen stellen wie der Mieter an den Vermieter. Umgekehrt muß ein Wohnungseigentümer auch selbst den Anforderungen aus dem Mietrecht genügen, wenn er seine Wohnung vermietet (LG Darmstadt, WuM 1976, 156). Das gilt auch, wenn es sich nicht um eine Wohnung, sondern um gewerblich genutzte Räume handelt.

3. Die Klage ist dennoch begründet, weil die restliche Nebenkostenforderung am 23. 4. 1980 mit Zugang des Schriftsatzes der Kl. vom 21. 4. 1980 an die Prozeßbevollmächtigten des Bekl. fällig geworden ist. Mit diesem Schriftsatz nebst Anlagen hat die Kl. die der Vermieterin obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung erfüllt. Dagegen, daß sie die Abrechnung im Rechtsstreit erteilt hat, bestehen keine Bedenken. Die Vollmacht des Prozeßbevollmächtigten des Bekl. genügte zur Entgegennahme der Abrechnung. Der Kostenlast konnte sich der Bekl. nur durch sofortiges Anerkenntnis (§ 93 ZPO) entziehen. Allerdings brauchte sich der Bekl. mit klarstellenden Angaben der Kl. nur zu begnügen, wenn sie als Abrechnung gelten konnten oder wenn sie sich in eine erteilte Abrechnung bruchlos einfügten. Letzteres ist hier der Fall. Mit dem Schriftsatz vom 21. 4. 1980 nebst Anlagen hat die Kl. eine Aufstellung über die genaue Zusammensetzung der Gesamtkosten, insbesondere über die Position "Allg. gemeinschaftliches Eigentum", sowie Unterlagen über die für die einzelnen Positionen geltenden Verteilerschlüssel überreicht. Gleichzeitig hat sie die strittigen Positionen und die für sie geltenden Verteilerschlüssel erläutert.

II. Das BerGer. ist von der Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung als Grundlage der Verteilerschlüssel ausgegangen sowie von der Richtigkeit der einzelnen von der Kl. im Prozeß vorgelegten und erläuterten Verteilerschlüssel. Das läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Die Revision hat dagegen auch keine Einwendungen erhoben.

Quellen: NJW 1982, 573 ff.
WuM 1982, 132
ZMR 1982, 108