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Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
Uwe Heichel
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BayObLG BReg. 2Z 53/85, Beschluß vom 06.06.1986

BGB § 133;
WEG § 7 III,
WEG § 7 IV Nr. 1,
WEG § 10 II,
WEG § 15 I,
WEG § 15 II;
FGG § 27 S. 2;
HeizkostenVO § 3,
HeizkostenVO § 7,
HeizkostenVO § 8

1. „Gemeinschaftsraum“ als Zweckbestimmung im Aufteilungsplan.

2. Eigene Auslegung dieser Bezeichnung durch das Rechtsbeschwerdegericht.

3. Besteht keine wirksame, mit der Heizkostenverordnung in Einklang stehende Regelung über den Heizkostenverteilungsschlüssel, so muß zunächst eine solche Regelung durch die Wohnungseigentümer getroffen werden, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.

Zum Sachverhalt:

Den Ast. gehören zwei Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage. Im Keller der Anlage befindet sich ein gemeinschaftlicher Raum, der im Aufteilungsplan als „Gemeinschaftsraum“ bezeichnet ist und der längere Zeit als Tischtennisraum benutzt wurde. In der Versammlung v. 27. 2. 1982 faßten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit einen Beschluß, den Tischtennisraum künftig als Geräteraum zu benützen. Der Eigentümerbeschluß wurde auf Antrag der Ast. durch Senatsbeschluß (BayObLG, WuM 1985, 101) mangels ordnungsmäßiger Einladung für ungültig erklärt. Mit Schreiben v. 10. 9. 1984 lud der Verwalter die Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung zum 28. 9. 1984 ein. In der Versammlung v. 28. 9. 1984 faßten die Wohnungseigentümer zu TOP 4 mit Mehrheit einen Beschluß, den Gemeinschaftsraum (weiterhin) als Geräteraum zu benutzen. Die Ast. haben im ersten Rechtszug beantragt, den Eigentümerbeschluß v. 28. 9. 1984 zu TOP 4 für ungültig zu erklären, den Verwalter im Wege der einstweiligen Anordnung zu verpflichten, die frühere Nutzung des Gemeinschaftsraums unverzüglich wiederherzustellen, den Verwalter zu verpflichten, künftig die Abrechnungen und den Wirtschaftsplan nach der Zweiten BerechnungsVO und der HeizkostenVO zu erstellen.

Das AG hat die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Ast. hat das LG zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Ast. Sie führte zur teilweisen Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung.

Aus den Gründen:

1. Das LG hat ausgeführt:

a) Der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses v. 28. 9. 1984 zu TOP 4 sei unbegründet. Der Gegenstand der Beschlußfassung sei in der Einberufung hinreichend genau angegeben gewesen. Die Entscheidung über die Verwendung des Gemeinschaftsraumes brauchte nicht einstimmig zu ergehen. Der Gebrauch dieses Raumes sei weder in der Teilungserklärung noch in einer Vereinbarung gem. § 15 I WEG geregelt. Die Bezeichnung „Gemeinschaftsraum“ in der Bauanlage gebe die Eigentumsverhältnisse an diesen Raum wieder. Eine besondere Zweckbestimmung sei mit ihr nicht verbunden. „Gemeinschaftsraum“ könne insbesondere nicht i. S. von Sozial- oder Kommunikationsraum verstanden werden. Für die Gebrauchsregelung sei damit § 15 V WEG maßgebend. Danach könnten die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Die Wohnungseigentumsanlage befinde sich auf einem 3047 qm großen Grundstück, das teilweise Grunfläche sei. Die zu deren Pflege benötigten Gartengeräte bedürften der Unterbringung. Es entspreche einer ordnungsgemäßen Verwaltung, den nach seiner Größe und Lage hierfür geeigneten Gemeinschaftsraum zu verwenden.

b) Auch der Antrag, den Verwalter anzuweisen, künftig Wirtschaftspläne und Heizkostenabrechnungen nach der HeizkostenVO zu erstellen, sei unbegründet. Der Verwalter habe den von den Wohnungseigentümern vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel anzuwenden. Die Ast. müßten deshalb auf die Neuerstellung eines Heizkostenverteilungsschlüssels durch die Wohnungseigentümer hinwirken.

2. Der landgerichtliche Beschluß kann keinen Bestand haben, soweit er den Eigentümerbeschluß v. 28. 9. 1984 zu TOP 4 betrifft. Die Eigentümer haben durch diesen mehrheitlich gefaßten Beschluß bestimmt, daß der betreffende Raum als Geräteraum benutzt wird. Damit ist ersichtlich gemeint, daß er nicht mehr als Tischtennisraum oder sonst in einer Weise benutzt werden kann, die es den Wohnungseigentümern ermöglicht, sich für Freizeitbetätigungen in diesem Raum aufzuhalten. Das verstößt gegen § 15 II WEG; dem Eigentümerbeschl. steht die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Zweckbestimmung ("Gemeinschaftsraum“) entgegen. Nach § 15 II WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung nach Abs. 1 entgegensteht. Im Aufteilungsplan, der durch Bezugnahme Teil der Teilungserklärung und damit der Grundbucheintragung (§ 7 III, IV Nr. 1 WEG) ist, ist der in Frage stehende Raum unstreitig als „Gemeinschaftsraum“ bezeichnet. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (§ 15 I WEG). Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich (§ 8 IIWEG, § 5 IV WEG; BayObLGZ 1982, 1 (4)). Ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ein Raum oder eine Fläche mit einer näheren Bezeichnung, wie z. B. Hobbyraum verbunden, so ist dies in der Regel als eine entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufzufassen. Dies gilt nicht für die Räume, die im Sondereigentum stehen (vgl. BayObLGZ 1982, 1 (5); Senat, Beschl. v. 11. 7. 1985 - BReg. 2 Z 33/85; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdnr. 2a), sondern ebenso für gemeinschaftliches Eigentum. Da die Bezeichnung des in Rede stehenden Kellerraums in der Teilungserklärung (Aufteilungsplan) durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs ist, sind für ihre Auslegung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Danach ist allein auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug genommenen ergibt (BGHZ 59, 205 (209) = NJW 1972, 1464 = LM § 2 ErbbauVO Nr. 2; BayObLGZ 1977, 266 (230), st. Rspr.). Die Auslegung ist vom RechtsbeschwerGer. selbständig vorzunehmen (BGHZ 37, 147 (148 f.) = NJW 1962, 1344 = LM § 1004 BGB Nr. 5; BGHZ 59, 205 (208 f.) = NJW 1972, 1464 = LM § 2 ErbbauVO Nr. 2; Senat, Beschl. v. 11. 7. 1985 - BReg. 2 Z 33/85). Diese Auslegung ergibt, daß die Bezeichnung „Gemeinschaftsraum“ die Bedeutung einer Vereinbarung hat, durch die der Gebrauch festgelegt wird. Der Senat vermag die Auffassung des LG nicht zu teilen, daß dieser Bezeichnung nur die Bedeutung zukäme, das Eigentum an diesem Raum darzustellen. Denn einer solchen Darstellung durch eine besondere Bezeichnung bedarf es nicht: alle Räume, die nicht als Sondereigentum dargestellt werden, sind ohne weiteres gemeinschaftliches Eigentum. Im übrigen entspricht es dem heute üblichen Sprachgebrauch, unter Gemeinschaftsraum einen Raum zu verstehen, der den Mitgliedern einer Gemeinschaft zur Freizeitgestaltung (z. B. Spiele, Basteln, Einladungen usw.) zur Verfügung steht.

Die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses bedeutet nicht, daß es bei der Verwendung des Raumes als Tischtennisraum bleiben müßte. Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluß andere Verwendungen bestimmen, sofern diese sich im Rahmen der Zweckbestimmung „Gemeinschaftsraum“ und im Rahmen ordnungsmäßigen Gebrauchs (vgl. § 15 II WEG) halten. Die Verwendung als Abstellraum für Gartengeräte, die die Benutzung als „Gemeinschaftsraum“ in dem eben genannten Sinn unmöglich macht, aber liegt außerhalb dieses Rahmens.

3. Den Antrag, den Verwalter zu verpflichten, künftig den Wirtschaftsplan und die Abrechnungen nach der 2. BerechnungsVO und der Heizkostenverordnung erstellen haben die Vorinstanzen mit Recht abgewiesen.

a) Eine Rechtsgrundlage für die Anwendung der 2. BerechnungsVO auf die Wirtschaftspläne und die Abrechnungen ist nicht ersichtlich (vgl. § 1 der 2. BerechnungsVO). § 1 I Nr. 2 II. BerechnungsVO besagt lediglich, daß die 2. BerechnungsVO bei Anwendung des 2. WoBauG anzuwenden ist. Die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Abrechnungen ist aber nicht in diesem Gesetz geregelt.

b) Zutreffend sind auch die Ausführungen des LG, daß der Verwalter nicht unmittelbar darauf in Anspruch genommen werden kann, Wirtschaftsplan und Abrechnungen nach der HeizkostenVO zu erstellen. Der Verwalter kann dies erst tun, wenn die Eigentümer eine entsprechende Regelung über die Verteilung der Heizkosten getroffen haben. Die HeizkostenVO kann schon deshalb keine unmittelbare Grundlage geben, weil sie in § 7 und § 8 lediglich Rahmenregelungen enthält und es noch einer Konkretisierung des Verteilungsschlüssels innerhalb dieses Rahmens bedarf. Gem. § 3 S. 2 der HeizkostenVO sind auf die Verteilung der Kosten die Regelungen über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechend anzuwenden. Wenn eine wirksame, mit der HeizkostenVO in Einklang stehende Regelung über den Heizkostenverteilungsschlüssel nicht vorhanden ist, muß zunächst eine solche Regelung durch die Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Quelle: NJW-RR 1086, 1076 f.