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Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
Uwe Heichel
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BayObLG BReg. 2 Z 26/86, Beschluß vom 06.03.1987

WEG § 16 II,
WEG § 16 V
WEG § 21 III,
WEG § 23 IV,
WEG § 27,
WEG § 28 III,
WEG § 28 V

1. Zur Behandlung eines Postens "Abrechnung nach Verbrauch" in der Jahresabrechnung.

2. Die Billigung der Jahresabrechnung kann die Entlastung des Verwalters umfassen; maßgebend ist die Auslegung des Eigentümerbeschlusses (Anschluß an BayObLGZ 1983, 314).

3. Die Geltendmachung von Forderungen aus der Jahresabrechnung setzt einen Eigentümerbeschluß auch über die Einzelabrechnungen voraus.

4. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung kann teilweise für ungültig erklärt werden.

Zum Sachverhalt:

Ast. und Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Ast. wendet sich gegen die Jahresabrechnung 1982. Die Wohnungseigentümer hatten zunächst erhebliche Schwierigkeiten, eine Jahresabrechnung 1982 zu erhalten. Die jetzige Verwalterin hatte ihre Aufgabe am 1. 1. 1983 nur unter der Abrede übernommen, daß sie die Jahresabrechnung 1982 nicht anzufertigen habe. Die Firma T als die frühere Verwalterin legte schließlich eine Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) vor. Diese billigte die Eigentümerversammlung vom 8. 9. 1984; der Eigentümerbeschluß lautet, daß die Jahresabrechnung "entsprechend einem beabsichtigten Vergleich" genehmigt werde, und enthält die Maßgabe, daß bei den Einnahmen und Ausgaben einige Posten noch zu ändern seien. Die Firma T änderte diese Posten entsprechend ab und erstellte auf der Grundlage der so gefaßten Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) die Einzelabrechnungen. Sie übersandte dem Ast. die ihn betreffende Einzelabrechnung vom 11. 10. 1984. Die Jahresabrechnung 1982 - i. d. F. des Eigentümerbeschlusses vom 8. 9. 1984 - besteht aus zwei Schriftstücken.

Der Ast. hat am 2. 10. 1984 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 8. 9. 1984 aufzuheben und den "zuständigen Verwalter" zu verpflichten, die Jahresabrechnung 1982 gem. den §§ 5 bis 7 der Miteigentümerordnung zu erstellen. Er beanstandet im Grundsätzlichen, die Jahresabrechnung sei unklar und widersprüchlich. Sie lasse die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben sowie den Stand der Konten nicht erkennen. Der Abschnitt "Instandhaltungsrücklage" in der Vermögensübersicht sei überhaupt nicht nachvollziehbar. Nach Erhalt der Einzelabrechnung hat der Ast. seinen Antrag um die Anfechtung mehrerer Posten der Einzelabrechnung erweitert.

Das AG hat den Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung 1982 für ungültig erklärt und "Zur Klarstellung" hat es befunden, daß die Ag. verpflichtet seien, die Abrechnung für 1982 nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchhaltung durch einen Buchsachverständigen neu erstellen zu lassen. Auf die sofortige Beschwerde der Ag. hat das LG die Entscheidung des AG aufgehoben und die Anträge des Ast. abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Ast. Sie führte zur Ungültigerklärung eines Ausgabepostens, des Unterabschnitts über die Instandhaltungsrücklage und der Entlastung der Verwalterin. Im übrigen bleiben die Anträge des Ast. abgewiesen.

Aus den Gründen:

... B. Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresgesamtabrechnung

Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung (§ 28 V WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (vorbehaltlich der Ungültigerklärung gem. § 23 IV WEG) bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft i. S. des § 16 II WEG zu behandeln (und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel zu verteilen) sind (vgl. BGH, NJW 1985, 912; BayObLGZ 1983, 314 (319); Weitnauer, JZ 1985, 934). Aus dieser seiner Funktion folgen die Anforderungen, die an ihn gestellt werden müssen (vgl. Weitnauer, WEG, 5. Aufl., § 28 Rdnr. 12): Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben. Der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses ist hieran zu messen.

Daneben kann der Eigentümerbeschluß zugleich die Entlastung des Verwalters enthalten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen werden in Abschnitt C zu behandeln sein. Hier ist zunächst die Frage zu entscheiden, ob der Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung als solche, d. h. in der im vorstehenden Absatz genannten Funktion, für ungültig zu erklären ist. Das LG hat den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses abgewiesen. Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Ausgabeposten Heizöl nach Verbrauch: Das LG hat ausgeführt, die Abrechnung "nach Verbrauch" könne nicht zu einer ungerechtfertigten Mehrbelastung der Wohnungseigentümer führen, solange diese Art der Abrechnung beibehalten werde. Diese Art der Abrechnung verstoße nicht gegen das Gesetz. Auch hätten die Wohnungseigentümer keine andere Abrechnungsart vorgeschrieben.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zwar gilt im allgemeinen, daß die Jahresabrechnung die tatsächlichen ("wirklichen") Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft enthalten muß (BayObLGZ 1986, 263 (266); Weitnauer, § 28 Rdnr. 11). Denn sie dient dazu, die Lasten und Kosten, die gemeinschaftlich zu tragen sind, verbindlich festzustellen; weil die tatsächlichen Kosten gedeckt werden müssen, versteht es sich von selbst, daß grundsätzlich diese Kosten für die Jahresabrechnung maßgebend sind. Tatsächlich wurden 1982 11130,64 DM für den Ankauf von Heizöl ausgegeben. Die Einnahmen-Ausgabenrechnung stellt dagegen einen Ausgabenposten von 36789,43 DM ein. Der Ast. beanstandet dies jedoch zu Unrecht. Der Grundsatz, daß in die Einnahmen-Ausgabenrechnung nur die tatsächlichen Ausgaben eingestellt werden dürfen, erledigt hier eine Ausnahme. Der Betrag von 36789,43 DM ist der Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Öls, genauer: der Preis, der seinerzeit für den Ankauf des verbrauchten Öls ausgegeben wurde, ohne Rücksicht darauf, ob dies 1982 oder zu anderer Zeit geschah. Es ist nicht verboten, diesen Posten als Ausgabe in die Einnahmen-Ausgabenrechnung einzustellen.

a) Die Abrechnung "nach Verbrauch" ist für bestimmte Fälle vorgeschrieben und auch sonst vielfach üblich. Wird der Gegenwert des verbrauchten Öls als "Ausgabe" in die Abrechnung eingesetzt, so handelt es sich freilich nicht um eine tatsächlich im Abrechnungszeitraum getätigte Ausgabe. Ist der Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Öls höher als der Betrag, um den im gleichen Zeitraum Öl neu gekauft wurde, so erhöht sich dadurch zwangsläufig der Betrag des am Ende des Abrechnungszeitraums sich ergebenden "Wohngeldfehlbetrags" (Saldo), den die Wohnungseigentümer aufzubringen haben. Das aber ist bei dieser Abrechnungsart bezweckt: Es soll der Gegenwert des verbrauchten Öls wieder in die gemeinschaftliche "Kasse" eingelegt werden, damit er (gewissermaßen als Vorschuß) für weitere Ölankäufe zur Verfügung steht. Wie das LG richtig bemerkt hat, werden die Wohnungseigentümer durch diese Abrechnungsart nicht benachteiligt: Sie bleiben an den in der gemeinschaftlichen Kasse angesammelten Geldern anteilsmäßig beteiligt, so wie ihnen vorher das noch nicht verbrauchte Öl gemeinschaftlich gehörte. Ebenso wie sie vor dem ersten Ankauf von Öl Mittel für diese Anschaffung aufgebracht haben, so füllen sie den Kassenbestand jetzt für weitere Ölkäufe wieder auf.

Die Einstellung des Gegenwerts des verbrauchten Öls als "Ausgabe" wird nach dem vorstehend Gesagten der Funktion der Jahresabrechnung gerecht: Der Posten geht in den "Wohngeldfehlbetrag" (Saldo) ein und bewirkt dadurch, daß die Wohnungseigentümer diesen Gegenwert aufzubringen, d. h. in die gemeinschaftliche Kasse einzulegen haben. Hiergegen bestehen keine grundsätzlichen rechtlichen Bedenken (vgl. Röll, Hdb. für Wohnungseigentümer und Verwalter, 4. Aufl., Nr. 9.5.2)... .

b) Bedenken könnten sich allerdings durch die Vermischung teils von tatsächlichen, teils von fiktiven Ausgaben (nämlich den Ausgaben "nach Verbrauch") in ein und derselben Ausgabenaufstellung ergeben. Das beeinträchtigt die Klarheit und Übersichtlichkeit. Die Bedenken sind jedoch nicht so schwerwiegend, daß aus diesem Grund der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt werden müßte. Freilich mag es sich dringend empfehlen, Abrechnungen "nach Verbrauch" von der übrigen Einnahmen-Ausgabenrechnung getrennt zu halten, wie dies nach Kenntnis des Senats vielfach geschieht.

c) Die Abrechnung nach Verbrauch widersprach auch nicht einer zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Regelung. Ob die HeizkostenVO auf die Wohnanlage für 1982 schon anzuwenden war, kann dahinstehen. Eine Abrechnung nach Verbrauch ist jedenfalls in § 7 II der Miteigentümerordnung vorgesehen, der bestimmt:

"Die anteiligen Kosten für Heizung und Warmwasser sind seitens der Miteigentümer vor jeweiliger Betankung der Ölbehälter auf vorherige Anforderung durch den Verwalter an diesen zu bezahlen. Die Abrechnung über den Verbrauch erfolgt nach Beendigung einer jeden Heizperiode, wobei ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Verbrauch eine Grundgebühr oder ein Mindestverbrauchssatz zur Erhebung gelangt. Der aufgrund der Abrechnung geschuldete Betrag ist bei Vorlage der Abrechnung zur Zahlung fällig".

Entgegen der Meinung des Ast. ergibt sich aus dieser Regelung auch nicht zwingend, daß die Verbrauchskosten nicht in die Jahresgesamtabrechnung eingestellt werden durften, sondern in einer gesonderten Abrechnung zu behandeln waren.

2. Ausgabeposten "Rechtsberatung" (Kosten gerichtlicher Verfahren). Das LG hat festgestellt, dieser Posten (insgesamt 6733,68 DM) betreffe Kosten aus gerichtlichen Verfahren. Jedenfalls in Höhe von 5679,98 DM sei nach den in jenen Verfahren ergangenen gerichtlichen Entscheidungen abzurechnen; ob dies auch für den Rest gelte, sei streitig. Dies werde gegenüber dem Ast. bei der Einzelabrechnung zu berücksichtigen sein.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Gem. § 16 V WEG sind die Kosten gerichtlicher Verfahren nach § 43 WEG nicht Kosten der Verwaltung i. S. von § 16 II WEG (BayObLGZ 1976, 223 (225)). Sie sind somit keine Ausgaben, die der Gemeinschaft zur Last fallen, und dürfen deshalb nicht in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Vielmehr ist über sie gesondert abzurechnen. Es genügt nicht, daß dies erst bei der Einzelabrechnung berücksichtigt wird. Schon ihre Aufnahme in die Gesamtabrechnung ist fehlerhaft und kann zu Unklarheiten führen. Dies wird auch im vorliegenden Fall bestätigt, in dem die dem Ast. übersandte Einzelabrechnung u. a. auf diesem Fehler der Gesamtabrechnung beruht. Der Fehler bei diesem Abrechnungsposten muß nicht zur Ungültigerklärung des gesamten Eigentümerbeschlusses führen. Vielmehr ist es möglich, die Ungültigerklärung auf diesen Punkt zu beschränken (vgl. BayObLGZ 1974, 172 (175); Senat, Beschl. v. 5. 12. 1984 - BReg. 2 Z 68/84). Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung bleibt davon in seiner Bindungswirkung (§ 23 IV WEG) in den übrigen Punkten unberührt. Die Ungültigerklärung hat zur Folge, daß sich auch die Summen in der Abrechnung, in die er eingeflossen ist, jeweils um diesen Betrag vermindern ... Die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert, den Betrag außerhalb der Jahresgesamtabrechnung - so umzulegen, wie es dem Ausgang der Gerichtsverfahren entspricht, in denen diese Kosten entstanden sind.

3. "Instandhaltungsrücklage". Die Vermögensübersicht weist im Abschnitt "Verbindlichkeiten der Gemeinschaft" neben "sonstigen Verbindlichkeiten" eine "Instandhaltungsrücklage" aus. Das LG hat ausgeführt, das sei aus sich heraus nicht verständlich, aber letztlich unschädlich. Welche Vermögenswerte insoweit vorhanden seien, könne der Ast. durch Einsicht in die Unterlagen feststellen. Das Ergebnis der Jahresabrechnung werde jedenfalls nicht verändert. Dem kann nicht in allem gefolgt werden. Der Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, soweit er den Abschnitt "Instandhaltungsrücklage" zum Inhalt hat; denn er ist insoweit falsch und irreführend. Bestandteil des Eigentümerbeschlusses über die Jahresgesamtabrechnung ist nicht nur die Einnahmen-Ausgabenrechnung, sondern auch die ihr beigefügte Vermögensübersicht. Ob alle in dieser Vermögensübersicht enthaltenen Angaben unverzichtbarer Bestandteil einer Jahresabrechnung sind, kann dahinstehen. Wenn Angaben gemacht werden, dürfen sie nicht falsch oder irreführend sein. So aber ist es hier: Der Betrag ist ersichtlich nichts als der Saldo aus den Abschnitten "Forderungen der Gemeinschaft" und "Verbindlichkeiten der Gemeinschaft". Er ist natürlich keine "Verbindlichkeit der Gemeinschaft". Die Ag. haben denn auch vortragen lassen, er sei lediglich als "bilanzmäßiges Eigenkapital" in diesen Abschnitt eingestellt. Schon das ist verfehlt; denn die Jahresabrechnung ist keine Bilanz (BayObLGZ 1986, 263 (266); Weitnauer, § 28 Rdnr. 13). Nicht hinnehmbar ist es, diesen Saldo als "Instandhaltungsrücklage" zu bezeichnen. Instandhaltungsrücklage ist eine Bezeichnung für Gelder, die für eben und ausschließlich diesen Zweck bereit- und zurückgehalten werden. Wie die vorliegende Vermögensübersicht unschwer erkennen läßt, sind die Vermögenswerte, die die von ihr bezeichnete sog. "Instandhaltungsrücklage" ausmachen, in allen im Abschnitt "Forderungen der Gemeinschaft" zusammengestellten Gegenständen (abzüglich des Wertes der "Sonstigen Verbindlichkeiten") enthalten, u. a. also auch im Heizölvorrat. Das ist nicht nur sinnlos, sondern kann erheblich zur Irreführung beitragen. Die Teilaufhebung berührt die übrigen Teile der Jahresabrechnung und insbesondere die Grundlage für den "Wohngeldfehlbetrag" nicht.

4. Die Einzelbeanstandungen des Ast... . (Wird ausgeführt.)

5. Gesamtwürdigung der Übersichtlichkeit und Klarheit: Die Jahresabrechnung muß übersichtlich, verständlich und nachprüfbar sein; den Wohnungseigentümern muß eine Nachprüfung ohne Zuziehung eines Buchsachverständigen möglich sein (BayObLGZ 1975, 369 (372, 373(; KG, DWE 1986, 27; Weitnauer, § 28 Rdnr. 11). Das LG ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Es hat sodann erwogen: die Jahresabrechnung sei unübersichtlich und in einigen Punkten mißverständlich. Wegen der besonderen Umstände des Falles sei der Eigentümerbeschluß dennoch nicht zu beanstanden. Angesichts der besonderen Schwierigkeiten, nach dem Ausscheiden der früheren Verwalterin eine Abrechnung für 1982 zu erhalten, habe der Verwaltungsbeirat empfohlen, sich mit der Firma T vergleichsweise zu einigen. Diese Einigung sei für die Gemeinschaft von Vorteil gewesen, da sich der Rechnungsabschluß für 1982 sonst noch weiter verzögert und möglicherweise erhebliche Kosten verursacht hätte. Die Mängel der Jahresabrechnung seien im Verlauf des Verfahrens so weit aufgeklärt worden und durch ergänzende Angaben der Ag. behoben worden, daß es keiner neuen Abrechnung mehr bedürfe.

Abweichend hiervon hat der Senat oben unter 2 und 3 bereits dargelegt, in welchen Punkten die Abrechnung - nicht zuletzt wegen ihrer Unübersichtlichkeit - keinen Bestand haben kann. In den übrigen Punkten greift jedoch die Beanstandung des Ast. nicht durch. Die vom LG mit herangezogenen Umstände können allerdings allenfalls als Hintergrund für die zu stellenden Anforderungen betrachtet werden, nicht jedoch die Maßstäbe für eine Jahresabrechnung verändern. Nach Auffassung des Senats genügen die Angaben in der Abrechnung gerade noch den Anforderungen an die nötige Klarheit.

C. Entlastung des Verwalters

Mit dem Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung kann die Entlastung des Verwalters verbunden sein. Unter Entlastung wird die Erklärung verstanden, daß den Teilhabern der Gemeinschaft gegen den Verwalter aus den in der Abrechnung dargestellten Verwaltungshandlungen und Vorgängen keine Ansprüche ) mehr) zustehen, soweit sie den Beschließenden bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (BayObLGZ 1983, 314 (318) m. Nachw.; BayObLGZ 1986, 263 (266)). Sie hat die Verzichtswirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses. In Anlehnung an das Vereins- und Gesellschaftsrecht genügt die einseitige Erklärung; eines Vertrags mit dem zu Entlastenden bedarf es - abweichend von dem sonst im Schuldrecht geltenden Grundsatz - nicht (vgl. BGHZ 24, 47 (54) = NJW 1957, 832 = LM § 27 BGB Nr. 1; BGH, NJW 1959, 192; 1969, 131; BayObLGZ 1975, 161 (166); Palandt-Bassenge, BGB, 46. Aufl., § 397 Anm. 3 c). Die Entlastung kann ausdrücklich erklärt werden. Sie kann auch mit dem die Jahresabrechnung billigenden Beschluß stillschweigend verbunden sein. Das ist gemeint, wenn in Rechtsprechung und Schrifttum gesagt wird, der Beschluß über die Jahresabrechnung umfasse auch die Entlastung des Verwalters (vgl. BayObLG, Rpfleger 1979, 66 und 266; OLG Celle, OLGZ 1983, 177; OLG Karlsruhe, WEM 1980, 80; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 28 Rdnr. 50; Weitnauer, § 28 Rdnr. 17; Röll, in: MünchKomm, 2. Aufl. § 28 WEG Rdnr. 7; Palandt-Bassenge, § 26 WEG Anm. 4). Wesensnotwendig enthalten ist die Entlastung im Beschluß über die Jahresabrechnung nicht (BayObLGZ 1983, 314 (319)). Hat z. B. der Verwalter schuldhaft unnötig hohe Reparaturkosten verursacht und stellen die Wohnungseigentümer durch den Beschluß über die Jahresabrechnung fest, daß der Gemeinschaft in dieser Höhe tatsächlich Ausgaben entstanden sind, so bedeutet dies nicht stets und notwendig, daß sie auf Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter aus Verletzung des Verwaltervertrags verzichten. Es kommt vielmehr auf den Sinn des jeweiligen Eigentümerbeschlusses und damit auf seine Auslegung an.

1. Das LG ist davon ausgegangen, daß der Eigentümerbeschluß vom 8. 9. 1984 auch die Entlastung der Firma T umfaßt, die im Abrechnungszeitraum Verwalter war. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden.

2. Das LG hat angenommen, daß der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, wenn er als solcher nicht zu beanstanden sei, auch Bestand haben könne, soweit er die Entlastung des Verwalters beinhalte. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, soweit er die Entlastung des Verwalters zum Inhalt hat; denn er verstößt gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 III WEG). Ein solcher Verstoß liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern möglicherweise Ansprüche gegen den Verwalter zustehen und auch kein Anlaß besteht, aus besonderen Gründen auf diese Ansprüche zu verzichten (vgl. BayObLGZ 1983, 314 (318 f.)). Im vorliegenden Fall ist zwar keineswegs gesagt, daß Ansprüche gegen die Firma T bestehen, auszuschließen ist dies aber nach den bei der Jahresabrechnung vorliegenden Unterlagen nicht.

a) Die Jahresabrechnung 1982 gibt in der Vermögensübersicht zwar den Stand der drei Konten der Gemeinschaft am Ende des Abrechnungszeitraums an. Aus dem Zahlenwerk der Abrechnung (Einnahmen-Ausgabenrechnung und Vermögensübersicht) läßt sich aber nicht entnehmen, wie es zu diesem Endstand gekommen ist. Der Stand der Konten am Beginn des Abrechnungszeitraums ist nicht angegeben. Er läßt sich auch nicht anderweitig aus dem Zahlenwerk erschließen. Hierzu trägt auch bei, daß man bei der Einnahmen-Ausgabenrechnung eine Abrechnung nach Verbrauch gewählt hat und die tatsächlichen Ausgaben nicht in Erscheinung treten. Es liegt auf der Hand, daß die Entlastung grundsätzlich nur gerechtfertigt ist, wenn, ausgehend vom Anfangsstand, geklärt ist, daß der Endstand der Konten in Ordnung ist.

b) Ein ausreichender Grund, dem Verwalter dennoch Entlastung zu erteilen, kann nicht anerkannt werden. Die vom LG dargelegten besonderen Schwierigkeiten, eine Jahresabrechnung für 1982 zu erhalten, stellen keinen ausreichenden Grund dafür dar, auf etwaige Ansprüche gegen den Verwalter zu verzichten ...

d) Die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Entlastung des Verwalters berührt die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresgesamtabrechnung als solche nicht....
(Mitgeteilt von Richter am BayObLG J. Demharter, München)

 

Quelle: NJW-RR 1988, 81 ff.