blauer Streifen
Navigation
Bild vom Haus der Anwaltskanzlei

Suche: 

 

Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
Uwe Heichel
Lietzenburger Strasse 75
10719 Berlin

Tel.: (+49) (0)30 882 61 43
Fax: (+49) (0)30 881 36 10

e-mail: info@bohei-rae.de


BayObLG 2Z BR 49/98, Beschluss vom 10.07.1998

WEG § 28

Leitsatz:
Versicherungsprämien sind in Höhe der im Wirtschaftsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen; eine periodengerechte Abgrenzung kommt nicht in Betracht.

Zum Sachverhalt:

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die seit dem 12. 11. 1996 vom weiteren Bet. verwaltet wird; zuvor war der Ast. zu 1 der Verwalter. Die Teilungserklärung vom 6. 3. 1991 bestimmt in Nr. 14.1, daß die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind, und in Nr. 14.3.8, daß die Eigentümerversammlung über die Verteilung der Kosten des Wasserverbrauchs und der Kanalbenutzungsgebühren beschließt. Gem. Nr. 14.9 läuft das Geschäftsjahr jeweils vom 1. 1. bis zum 31. 12. Im Hinblick auf den Verwalterwechsel und wegen fehlender Buchführungsunterlagen beschlossen die Wohnungseigentümer am 19. 3. 1997, zur Angleichung solle eine Jahresabrechnung für den Zeitraum vom 1. 10. 1995 bis 31. 12. 1996 erstellt werden. Dieser Beschluß wurde nicht angefochten. Die vom Verwalter für diesen Zeitraum erstellte Jahresabrechnung samt Einzelabrechnungen wurde in der Eigentümerversammlung vom 8. 10. 1997 von den Wohnungseigentümern mehrheitlich genehmigt. Die Ast. haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Sie haben die Position „Versicherungen„, die einen Betrag von 12074,74 DM ausweist, beanstandet, weil für den Abrechnungszeitraum nur Prämien in Höhe von 7780,56 DM zu zahlen gewesen seien, ferner die Position „Wasser/Kanal„ mit 2382,82 DM, die nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach dem Verbrauch abzurechnen sei.

Das AG hat den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Ast. hat das LG zurückgewiesen. Ihre sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

1. Das LG hat ausgeführt: In der Jahresabrechnung seien die im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen den tatsächlichen Ausgaben dieses Zeitraums gegenüberzustellen.

Hinsichtlich der gezahlten Versicherungsprämien sei das Problem der Rechnungsabgrenzung durch die Festlegung eines vom Kalenderjahr abweichenden Wirtschaftsjahrs entstanden. Die Ast. hätten jedoch keinen Anspruch auf die Vornahme einer Rechnungsabgrenzung. Etwaige Probleme bei der Abrechnung mit ihren Mietern hätten sie selbst zu lösen. Ihre Antragsbegründung zeige, daß sie in der Lage seien, die entstehenden Differenzen zu berechnen. Auch die Position „Wasser/Kanal„ sei richtig abgerechnet. Ein Eigentümerbeschluß gem. Nr. 14.3.8 der Teilungserklärung über die Verteilung der Kosten des Wasserverbrauchs und der Kanalbenutzung sei bisher nicht gefaßt worden, daher erscheine die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nicht unbillig. Hier sei auch zu berücksichtigen, daß der Versammlungs­niederschrift vom 19. 3. 1997 zufolge erst eine Regelung über das Eichen der Wasseruhren getroffen werden müsse.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Die Position „Versicherungen„ war mit dem im Ab-rechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Betrag von 12074,74 DM in die Abrechnung aufzunehmen. Die von den Ast. verlangte periodengerechte Aufteilung der gezahlten Versicherungsprämien nach den auf den Abrechnungszeitraum und auf sonstige Zeiträume entfallenden Beträgen hat das LG im Ergebnis zutreffend abgelehnt. Allerdings ist der vom LG angenommene Zusammenhang zwischen der von den Ast. verlangten Abgrenzung und der von den Wohnungseigentümern als Ausnahme vom normalen Geschäftsjahr beschlossenen Ausdehnung des Abrechnungszeitraums auf die Zeit vom 1. 10. 1995 bis 31. 12. 1996 nicht gegeben, denn die Ast. machen geltend, daß die Versicherungsprämien über diesen Abrechnungszeitraum hinaus bis zum 31. 8. 1997 vorausbezahlt worden sind. Das LG geht jedoch richtig davon aus, daß eine Abgrenzung der auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Versicherungsprämien den für die Aufstellung der Jahresabrechnung geltenden Grundsätzen widersprechen würde.

(1) Die Jahresabrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 I 2 Nr. 3, III WEG, §§ 675 , 666 , 259 BGB zu finden ist. Diese Art der Abrechnung ist für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am besten geeignet, denn sie wird den unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht (vgl. BayObLGZ 1993, 185 [190]= NJW-RR 1993, 1166 m.w. Nachw. und st. Rspr.). Daher sind gezahlte Versicherungsprämien in der im Wirtschaftsjahr geleisteten Höhe in die Abrechnung aufzunehmen; eine periodengerechte Zuordnung der gezahlten Beiträge kommt nicht in Betracht (vgl. Deckert, WE 1994, 222 [228]; Köhler, ZMR 1998, 327 [328]). Ebenso ist eine Rückerstattung in der Abrechnung des Jahres zu berücksichtigen, in dem der Zufluß erfolgt (vgl. Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdnr. 25).

(2) Demgegenüber machen die Ast. geltend, daß eine periodengerechte Zuordnung der Versicherungsleistungen für ihre eigene Abrechnung mit ihren Mietern erforderlich sei. Mit der in Teilen der Literatur vertretenen Meinung, die reine Einnahmen/Ausgabenrechnung entspreche nicht den Interessen insbesondere der vermietenden Wohnungseigentümer, auf die sich die Ast. berufen, hat der Senat sich bereits in seiner Entscheidung vom 23. 4. 1993 auseinandergesetzt (BayObLGZ 1993, 185 [189] = NJW-RR 1993, 1166); auf die dortigen Ausführungen wird verwiesen, der Senat hält daran fest. Eine periodengerechte Abgrenzung der im Abrechnungszeitraum gezahlten Versicherungsprämien würde der Aufgabe der Jahresabrechnung nicht gerecht. In der Jahresabrechnung sollen die tatsächlich im Wirtschaftsjahr angefallenen Einnahmen und Ausgaben festgestellt und die so ausgewiesene Nachzahlungs- oder Rückerstattungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Maßgeblich ist somit allein das Liquiditätsprinzip (vgl. BayObLG, WuM 1994, 498 [499]).

Die Ast. haben auch keinen Anspruch auf eine den Vorschriften des § 27 der II. BerechnungsVO genügende Jahresabrechnung (vgl. OLG Stuttgart, OLGZ 1990, 175 [176]; Weitnauer/Hauger, § 28 Rdnr. 25; a.A. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rdnr. 81). Soweit sie die gegenüber ihren Mietern erforderliche Aufteilung der Versicherungsprämien nicht ohne weiteres vornehmen können - das LG hebt zu Recht hervor, daß dies angesichts der Begründung ihres Antrags nicht der Fall zu sein scheint - bleibt es ihnen unbenommen, sich wegen der erforderlichen Auskünfte an den Verwalter zu wenden.

(3) Die Ast. können sich auch nicht darauf berufen, daß der Senat bei der Abrechnung der Heizkosten im Hinblick auf die von der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Ausnahme vom Grundsatz der reinen Einnahmen/Ausgabenrechnung zugelassen hat (vgl. BayObLGZ 1993, 185 [188] = NJW-RR 1993, 1166; BayObLG, WE 1992, 175 [176]). Dies folgt aus den zwingenden Vorschriften der HeizkostenVO. Die Abrechnung von Versicherungsprämien ist mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten nicht vergleichbar.

b) Die Aufteilung der Position „Wasser/Kanal„ nach Miteigentumsanteilen ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein Beschluß der Eigentümerversammlung über die Verteilung dieser Kosten, wie er in Nr. 14.3.8 der Teilungserklärung vorgesehen ist, lag nicht vor. Es galt daher die allgemeine Regel der Nr. 14.1 der Teilungserklärung, die entsprechend § 16 II WEG eine Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vorsieht.

Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, ein Teil der Wasser- und Kanalkosten sei nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet worden, ergibt sich aus den von der Ablesefirma erstellten Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen, daß verbrauchsabhängig ermittelte Wasser- und Kanalkosten als „weitere Betriebskosten„ in die für die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten errechneten Gesamtkosten eingeflossen sind. Diese Gesamtkosten sind unter der Bezeichnung „Heizkosten„ in die Jahresabrechnung des Verwalters aufgenommen und nach Verbrauch abgerechnet worden. Ob diese Handhabung den Bestimmungen der Teilungserklärung entsprach (vgl. hierzu BayObLG, WuM 1994, 160 [161]), kann offenbleiben. Denn die Ast. haben ihre Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung von vornherein auf zwei selbständige Rechnungsposten, nämlich die Positionen „Versicherungen„ und „Wasser/Kanal„ beschränkt. Die Position „Heizkosten„ ist nicht angefochten worden und kann nach Ablauf der Frist des § 23 IV 2 WEG auch nicht mehr beanstandet werden (vgl. BayObLG, WE 1992, 144; 1989, 64 [65]). Die Position „Wasser/Kanal„ enthält nach dem Vortrag der Ag. eine „Regenwassergebühr„ in Höhe von 1256,70 DM, für deren Höhe die Grundstücksfläche maßgebend ist, sowie die Differenz zwischen den von der Ablesefirma ermittelten und den tatsächlichen Kosten des Wasserverbrauchs. Die Aufteilung dieser Beträge nach Miteigentumsanteilen entspricht jedenfalls den Vorschriften der Teilungserklärung.

 

Quellen:                                   NZM 1999, 133 f.
WuM 1998, 750
ZMR 1998, 792
ZfIR 1998, 545

                                               Report Bay. ObLG 1998, 75 Ls