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Rechtsanwälte
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AG Salzgitter 12a C 137/93, Urteil vom 06.12.1994

NMV § 20

Ist der vom geeichten Hauptwasserzähler des Wohngebäudes gemessene Wasserdurchfluß mehr als 20 % höher als der durch Zwischenzähler am den Wohnungen nachweisbare Wasserverbrauch, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mietparteien vertragsgemäß umgelegt werden.

Nach § 4 des Mietvertrages- sind die Beklagten verpflichtet, anteilige Nebenkosten unter anderem auch für Frischwasser, Entwässerung und Allgemeinstrom zu entrichten, desgleichen ein anteiliges Umlageausfallwagnis. Für das Kalenderjahr 1991 errechnete die Klägerin unter Zugrundelegung des Gesamtwasserverbrauchs für das Haus an dem Hauptwasserzähler eine von den Beklagten zu zahlende anteilige Kostensumme in Höhe von 1.735,47 DM. Die Beklagten widersprachen dieser Abrechnung, denn der Wohnungszähler für Wasser wies nur einen Verbrauch von 248,84 m3 aus., so daß sich unter Hinzurechnung von Beleuchtungskosten und Mietausfallwagnis nur ein Gesamtbetrag von 1.253,86 DM ergebe. Dieser Betrag wurde von den Beklagten gezahlt. Mit der Klage macht der Kläger den Differenzbetrag von 481,61 DM geltend. Er weist darauf hin, daß seine Berechnung in sich richtig sei, weil die Zwischenzähler in der Wohnungen nicht mit der Genauigkeit den Wasserverbrauch erfassen würden, wie der ständig kontrollierte und geeichte Hauptwasserzähler des Gebäudes. Folglich sei der vom Hauptwasserzähler angezeigte Wasserverbrauch nach dem Verhältnis aufzuteilen, welches sich aus dem Verhältnis der jeweiligen Wohnungseinzelzähler untereinander ergebe.

Aus den Gründen:

Dem Kläger steht im zur Entscheidung anstehenden Rechtsstreit ein Zahlungsanspruch auf den Differenzbetrag nicht zu. Grundsätzlich begegnet die Auffassung des Klägers, daß der vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauch auf die einzelnen Wohnungsmieter entsprechend dem Verhältnis der bei den Wohnungszählern angezeigten Verbrauchsmenge umzulegen ist, wenn der Hauptzähler einen höheren Verbrauch anzeigt, als die Summe der Einzelzähler des Hauses ausmacht, keinen Bedenken. Es ist richtig, daß der Vermieter berechtigt ist, einen Berechnungsmaßstab für die Umlage der Wasserkosten zu wählen, der dem tatsächlichen Verbrauch am nächsten kommt. Diese vorgenannten Ausführungen können jedoch zur Überzeugung des erkennenden Gerichts nur dann gelten, wenn die Abweichung zwischen der vom Hauptzähler angezeigten Verbrauchsmenge und der Verbrauchsmenge der Summe der Einzelwasserzähler nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, daß der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. Anlaß zu Bedenken bestehen zur Überzeugung des erkennenden Gerichts dann, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20 % des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet. In diesem Fall spricht zur Überzeugung des erkennenden Gerichts der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Wohnungsverbrauchsmengen nur deshalb überschreitet, weil die Anlagen durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen oder Ventilen einen Verlust aufweisen, der nicht mehr im Zusammenhang mit dem Einzelverbrauch der Mieter steht. Gestützt wird diese Auffassung des Gerichts auch durch das eingeholte Sachverständigengutachten des Sachverständigen. Nach dessen Gutachten v. 11.3.1994 weist der Hauptwasserzähler eine absolute Meßgenauigkeit des Zählers auf. Andererseits weist auch der Wohnungswasserzähler der Beklagten eine absolute Meßgenauigkeit des Zählers auf. Zwar führt der Sachverständige unter 3.3 des Gutachtens weiter verschiedene Möglichkeiten aus, weswegen die Summe der Wohnungswasserzähler nicht mit der Summe des Hauptwasserzählers übereinstimmen kann, jedoch können die dort aufgeführten Wasserverlustmöglichkeiten (z. B. gering tropfender Wasserhahn etc.) die erhebliche Abweichung des hier zur Entscheidung anstehenden Falles zur Überzeugung des Gerichts nicht rechtfertigen. Das Gericht kann nämlich insoweit nicht verkennen, daß hier von den Beklagten die Zahlung eines Betrages verlangt wird, der den nach dem Stand des Wohnungszählers zu errechnenden Verbrauchsbetrag um immerhin etwa 38 % überschreitet. Dies spricht nach den bereits eingangs der Gründe gemachten Ausführungen dafür, daß die Verlustmengen zwischen dem Hauptwasserzähler und den einzelnen Wohnungswasserzählern immerhin so erheblich sind, daß sie durch die unter Ziffer 3.31 des Gutachtens des Sachverständigen genannten Möglichkeiten nicht mehr allein verursacht sein können. Selbst wenn eine Leckage innerhalb des Leitungssystemes zwischen dem Hauptwasserzähler und den einzelnen Wohnungswasserzählern nicht vorliegen würde, so wäre ausweislich der Differenz der Summe der Wohnungswasserzähler und der Verbrauchsmenge des Haus Wasserzählers von derart hohen Wasserverlusten innerhalb der einzelnen Mieteinheiten auszugehen, die nicht mehr nur durch die Verlustmengen infolge gering tropfender Wasserhähne oder eines gering undichten WC-Spülkastens erklärlich wären. Vielmehr ist in diesem Falle davon auszugehen, daß die Wasserverluste nicht mehr durch die einem größeren Leitungssystem anhaftenden, normalen Undichtigkeiten bis zum Endverbraucher verursacht werden, sondern daß hier Wasserverluste auftreten, die ihren Grund in nicht ordnungsgemäß vom Vermieter erhaltenen Leitungen und Endverbrauchseinheiten haben.

Nach alledem kann der Vermieter hier bei einer Abweichung der Anzeige des Hauptwasserzählers von der Summe der Anzeigen der Wohnungswasserzähler von über 20 % nur dasjenige verlangen, was die einzelnen Wohnungswasserzähler der Mietparteien ausweisen. Der übrigbleibende Restbetrag kann angesichts der Erheblichkeit der Abweichungen nicht durch Umlage von den Mietparteien gefordert werden, denn insoweit spricht der Beweis des ersten Anscheins im vorliegende« Fall dafür, daß der Vermieter - an welcher Stelle auch immer - seiner Erhaltungspflicht hinsichtlich der Installationen und Sanitäranlagen nicht nachgekommen ist und daß der Mehrverbrauch nicht mit dem Wasserverbrauch der einzelnen Mietparteien zusammenhängt.

Quelle: WuM 1996, 285 f.