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Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
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AG Mitte 71 II 7/07, Beschluss vom 17.08.2007

WEG § 28 Abs. 3

1. Wechselt die Verwaltung zum Ende des Wirtschaftsjahres, trifft die Verpflichtung zur Vornahme der Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht mehr den bis zum Ablauf des Jahres beauftragten Verwalter, da die Verpflichtung zur Abrechnung noch nicht fällig ist. Nach nahezu einhelliger Ansicht trifft die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das Verwalteramt innehat.

2. Den ausscheidenden Verwalter trifft lediglich die Pflicht, über die Einnahmen und Ausgaben in der Zeit bis zum Ende seiner Verwaltungstätigkeit abzurechnen. Diese Abrechnung ist eine schlichte Einnahme-Überschussrechnung.

Amtsgericht Mitte
Beschluss

In der WEG-Sache betreffend

WEG M.
Antragstellerin,
- Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte v. Bothmer, Heichel, Lietzenburger Straße 99, 10707 Berlin,-

B. GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer
Antragsgegnerin,
- Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte

hat das Amtsgericht Mitte durch die Richterin am Amtsgericht Hennicke am 20.08.07 beschlossen:

1. Der Antrag wird zurückgewiesen.
2. Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens sowie die außergerichtlichen Kosten auch der Antragsgegnerin.
3. Der Verfahrenswert wird auf 2.191,85 € festgesetzt.

GRÜNDE

I.

Die Antragsstellerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft WEG M. Die Antragsgegnerin war bis zum 31.12.2002 die Verwalterin. Aufgrund des Verwaltervertrags vom 04.06.1999 war sie verpflichtet, "nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". Daneben führte sie auch für einzelne Eigentümer die Verwaltung des Sondereigentums, die jeweils zum gleichen Termin beendet wurden.

Mit Schreiben vom 26.11.02 (Bl. 46 d.A.) teilte die Beklagte mit, sie werde die laufende Buchhaltung wegen der noch zu erstellenden Jahresabrechnung nachreichen. Zum 31.12.02 erstellte sie eine Einnahmen-Überschuss-Abrechnung.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, die Antragsgegnerin schulde darüber hinaus die Einzelabrechnungen, und mahnte mit Schreiben vom 04.09.03.

Die Antragstellerin behauptet, die Antragsgegnerin habe sich in einem Gespräch vom 19.10.02 mit Vertretern des Verwaltungsbeirats verpflichtet, neben der Gesamtjahresabrechnung auch die Einzelabrechnungen der WEG-Einheiten durchzuführen. Für die Erstellung der Einzelabrechnungen habe sie 2.191,85 € aufgewendet.

Die Antragsstellerin beantragt,

die Antragsgegnerin zu verpflichten, an sie 2.195,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit dem 02.03.06 zu zahlen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin meint, dass sie nicht zur Erstellung von den Einzelabrechnungen verpflichtet gewesen sei. Dies sei auch mündlich nicht vereinbart worden. Zudem erhebt sie die Einrede der Verjährung.

Das Gericht hat in diesem Verfahren die Miteigentümer P., E., Z., E. und Dr. H. gehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörungen wird auf das Sitzungsprotokoll des Amtsgerichts Mitte vom 09.05.07 (Bl. 36 ff d.A.) und des Amtsgerichts Hamburg vom 13.06.07 (Bl. 43 ff d.A.) verwiesen.

II.

Der Antrag ist gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. zulässig, aber nicht begründet. Die Antragsgegnerin schuldete weder nach dem Gesetz noch aufgrund des Verwaltervertrags noch aufgrund einer mündlichen Vereinbarung noch die Erstellung der Einzeljahresabrechnungen des Jahres 2002.

1. Nach dem Gesetz gehört es nach § 28 Abs. 3 WEG zu den Pflichten des Verwalters, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Diesen Wortlaut wiederholt der hier mit der Antragsgegnerin geschlossene Vertrag. Diese Verpflichtung entsteht mit dem Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs, der erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode und einer angemessenen Frist fällig wird. Wechselt die Verwaltung zum Ende des Wirtschaftsjahres, trifft die Verpflichtung zur Vornahme der Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr eben nicht mehr den bis zum Ablauf des Jahres beauftragten Verwalter, da die Verpflichtung zur Abrechnung noch nicht fällig ist. Nach nahezu einhelliger Ansicht trifft die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das Verwalteramt innehat (OLG Celle, 08.06.05, ZMR 2005, 718; OLG Düsseldorf, 04.11.2002, ZMR 2001, 375; OLG Köln, 30.10.85, NJW 1986, 328; OLG Hamburg, 18.11.1986, WE 1987, 63 (Leitsatz); Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 64).

Den ausscheidenden Verwalter trifft lediglich die Pflicht, über die Einnahmen und Ausgaben in der Zeit bis zum Ende seiner Verwaltungstätigkeit abzurechnen und für den Fall, dass die Verwaltung mit dem Wirtschaftsjahr/Kalenderjahr endet, eine Jahresabrechnung zustellen, die eine geordnete und übersichtliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthält. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüber stellt. Darüber hinaus muss sie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Kalenderjahres enthalten. Die Gesamtabrechnung entspricht in Inhalt und Form einer Rechnungslegung nach § 259 BGB. Diese Abrechnung zum Ende der Verwaltung erstreckt sich nicht auf die Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer, da die Rechnungslegung nicht die endgültige Festlegung der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer bezweckt (OLG Düsseldorf, 04.11.02; ZMR 2003, 230; Staudinger-Bub, WEG 1997, § 28 Rdz. 473 und 465; Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 64).

Die von dem ausscheidenden Verwalter zu erstellende Rechnungslegung ist nur die Grundlage für die Einzelabrechnungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Diese Jahreseinzelabrechnungen müssen vielmehr erst nach Erstellen durch die (dann zuständige) Verwaltung und ggfs. nach Rechnungsprüfung durch die Eigentümer oder den Verwaltungsbeirat dann erst durch die Eigentümer auf einer Versammlung beschlossen werden. Dazu müssen die sich ggfs. ergebenden Zweifelsfrage geklärt werden, wobei der ausgeschiedene Verwalter nicht mehr verpflichtet ist, an dieser Klärung und Abstimmung mitzuwirken.

2. Die Antragsgegnerin schuldete das Erstellen von Jahreseinzelabrechnungen auch nicht aufgrund einer mündlichen Zusage (§ 780 BGB) oder Vereinbarung mit der Antragsstellerin oder einzelnen Eigentümern. Der Antragsstellerin ist es nicht gelungen, den Nachweis zu führen, dass es eine mündliche Absprache gegeben habe, wonach die Einzelabrechnungen noch durch die Antragsgegnerin erstellt würden.

Die gehörten Miteigentümer habe sämtlichst angegeben, dass sie der Überzeugung gewesen seien, dass die Antragsgegnerin die Abrechnung bzw. Abrechnungen noch erstellen würde. An eine konkrete mündliche Zusage, dass über die Gesamtjahresabrechnung hinaus noch Einzeljahresabrechnungen erstellt würden, konnte sich jedoch keine der angehörten Personen erinnern.

Die Miteigentümerin P. hat lediglich angeben können, dass es für sei klar gewesen sei, dass die Einzelabrechnungen noch erstellt würden. Dass dies ausdrücklich zugesagt worden sei, konnte sie nicht angeben. Sie gab vielmehr an, dass sie der Ansicht gewesen sei, dies gehöre noch zu den Aufgaben der Verwaltung, da sie noch bis Dezember 2002 das Wohngeld erhalten habe. Daraus ergibt sich recht eindeutig, dass die Miteigentümerin davon ausging, dass es zu dem vertraglichen Umfang der Antragsgegnerin gehörte, die Abrechnung zu erstellen. Diese Rechtsansicht ist so jedoch - wie zuvor ausgeführt - nicht zutreffend.

Ähnlich sagte der Miteigentümer E. aus, der angab, dass er bei einem Gespräch anwesend gewesen sei, bei dem jemand von der Verwaltung gesagt habe, dass die Abrechnung noch erstellt wurde. Auch er gab an, dass er davon ausgegangen sei, dass die Einzelabrechnungen noch von der Hausverwaltung erstellt würden, ohne dass darüber ausdrücklich gesprochen worden sei. Soweit der Begriff der Abrechnung verwandt worden sei, sei nicht darüber gesprochen worden, welche Abrechnungen erstellt werden sollten.

Auch der Miteigentümer E. hat angegeben, dass Frau F. für die Beklagte auf einer Eigentümerversammlung erklärt habe, dass die Abrechnungen noch erstellt würden, ohne dass mehr dazu gesagt worden sei. Es habe für ihn nicht zur Debatte gestanden, dass anders als in den Jahren zuvor die Einzelabrechnungen noch erstellt würden. Auch er konnte folglich nur angeben, was er noch von der Antragsgegnerin als Leistung erwartet habe, ohne dass er von einer mündlichen Zusage der Antragsgegnerin dazu berichtete.

Der Miteigentümer Dr. H. hat angegeben, dass die damalige Mitarbeiterin der Antragsgegnerin, Frau Z. ihm gegenüber bei einem Gespräch gesagt habe, dass sie die Abrechnungen noch machen werde. Dabei sei es um die Gesamtjahresabrechnung gegenüber der WEG gegangen. Hinsichtlich der Frage der Einzelabrechnungen hat auch er nicht von einer deutlichen, mündlichen Zusage von Frau Z. gesprochen, sondern gemeint, dies ergebe eine Auslegung.

Dem hingegen hat die seinerzeitige Mitarbeiterin der Beklagten, Frau Z., ausdrücklich angegeben, dass im Bereich der Beklagten abgesprochen worden sei, dass noch eine Abrechnung in Form einer geordneten Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben erfolgen sollte, dass aber keine Einzelabrechnungen erstellt werden sollten. Sie habe mündlich nie etwas anderes zugesagt.

Auch wenn einzelne Eigentümer in ihrer Anhörung den Begriff der Abrechnung im Plural verwendeten und angaben, dass die Abrechnungen noch durch die Antragsgegnerin erstellt würden, ergibt dies nichts anders. Abgesehen davon, dass nach der langen Zeitspanne zwischen dem damaligen Ende der Verwaltung zum 31.12.2002 und der erst jetzt erfolgten Anhörung im Jahr 2007 nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Erinnerung an den genauen Wortlaut noch recht frisch und zutreffend sein muss, wird es aber maßgeblich darauf ankommen, dass einige der Eigentümer mit der Antragsgegnerin auch Verträge über die Verwaltung des Sondereigentums geschlossen hatten, die zum gleichen Termin gekündigt waren. Auch im Rahmen dieser Vertragsbeziehungen waren Abrechnungen zu erstellen. Selbst wenn der Begriff der Abrechnung daher von den Mitarbeiterinnen der Antragsgegnerin im Plural verwendet worden sein sollte, wird er sich nicht auf die Einzeljahresabrechnungen bezogen habe, sondern auf diese Abrechnungen über die Verwaltungen des Sondereigentums.

Entgegen der Ansicht der Antragsstellerin war die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, die Eigentümer-gemeinschaft ausdrücklich daraufhinzuweisen, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen erst künftig fällig werden würde und daher erst von dem neu zu bestellenden Verwalter gefertigt werden würden. Nach den insofern übereinstimmenden Angaben der gehörten Eigentümer ist darüber überhaupt nicht gesprochen worden, so dass für die Antragsgegnerin nicht ersichtlich sein musste, dass zumindest ein Teil der Eigentümer die Rechtslage unzutreffend sieht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der Antragsstellerin die Gerichtskosten und auch die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin aufzugeben, da sie in diesem Verfahren unterlegen ist.

Der Verfahrenswert war entsprechend der geltend gemachten Forderung festzusetzen, § 48 Abs. 2 WEG.

Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung ist die sofortige Beschwerde zulässig, wenn der Wert des Gegenstands der Beschwerde 750,- € übersteigt (§ 45 Abs. 1 WEG). Die Beschwerde kann binnen einer Frist von zwei Wochen ab Bekanntmachung der Entscheidung entweder beim Amtsgericht Mitte oder beim Landgericht Berlin durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines dieser Gerichte eingelegt werden (§§ 21, 22 FGG).

H.
Richterin am Amtsgericht