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Rechtsanwälte
Victor v. Bothmer &
Uwe Heichel
Lietzenburger Strasse 75
10719 Berlin

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Fax: (+49) (0)30 881 36 10

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AG Köpenick 6 C 257/05, Teilurteil vom 04.10.2006

ZGB § 104 Abs. 1 S. 3
EGBGB § 232 § 2 Abs. 1

In Mietverträgen, die vor dem 03.10.1990 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen worden sind, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Durchsetzung der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis.

Amtsgericht Köpenick
Im Namen des Volkes
Teilurteil

In dem Rechtsstreit

der GbR S.-straße , bestehend aus:
1.  M. L.,
2.  H. K.,

vertreten d.d. M..Hausverwaltungsgesellschaft mbH, ...
Klägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Victor von Bothmer, Uwe Heichel und Partner, Lietzenburger Straße 99, 10707 Berlin,-

gegen

1.  die Frau F.,
2.  den Herrn F.,
beide S.-straße ..., ... Berlin,
Beklagte,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin B. Z.

hat das Amtsgericht Köpenick, Zivilprozessabteilung 6, in Berlin-Köpenick, Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 09.08.2006 durch den Richter am Amtsgericht Stuhrmann
für    Recht    erkannt:

1.  Die Klage wird hinsichtlich des Klageantrags zu Ziff. 1. (Vorschußanspruch) abgewiesen.
2.  Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.

Tatbestand

Die Beklagten mieteten von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung die Wohnung im Obergeschoß links, Vorderhaus, S.-straße ... Berlin. § 6 Ziff. 4 lautet:

Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.

Auf den als Anlage K 1 zu den Akten gereichten Mietvertrag vom 08.08.1985 und den Gundriß der Wohnung (Anlage K 8) wird verwiesen. Die Klägerin erwarb das Grundstück S.-straße. Die Grundbucheintragung erfolgte am 09.09.2002.

Die Beklagten hatten die Wohnung letztmalig 1985 renoviert. Die Wände und Decken der Räume waren erheblich abgewohnt, die Innenseiten der Fenster und der Wohnungstür sowie die Innentüren waren stark renovierungsbedürftig. Auf das Begehungsprotokoll vom 18.12.2003 (Anlage K 3) wird Bezug genommen.

Die Klägerin forderte die Beklagten vergeblich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Die Klägerin holte ein Angebot der H. & Co. Malerei für die Renovierungsarbeiten ein, das Kosten von insgesamt 10.269,40 € veranschlagte. Auf das Angebot wird verwiesen (Anlage K6, Bl. 23-26 d.A.). Die Klägerin forderte von den Beklagten durch Rechtsanwaltsschreiben vom 27.04.2004 die Zahlung der Angebotssumme als Vorschuß für die Renovierungsarbeiten bis zum 25.05.2004.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst von den Beklagten die Zahlung von 10.269,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.05.2005 verlangt. Nachdem die übrigen Arbeiten durchgeführt worden sind, verlangt die Klägerin nunmehr noch einen Vorschuß von 3.986,30 € nebst Zinsen für die Arbeiten an den Fußböden und Fußleisten in der Wohnung. Wegen der Einzelheiten, wie die Klägerin den diesbezüglichen Vorschußanspruch berechnet, wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 03.08.2006 (Bl. 243, 345 f. d.A.) verwiesen. Im übrigen hat die Klägerin den Vorschußanspruch für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich der Erledigterklärung angeschlossen.

Mit Schriftsatz vom 31.10.2005 hat die Klägerin die Klage erweitert und von den Beklagten verlangt, die Wohnung derartig von Gegenständen zu beräumen, daß die Belastung des Bodens ein Gewicht von 125 kg/m2 nicht übersteigt.

In der Wohnung sind im Raum 1 Kartons über die gesamte Länge der Wände mit Ausnahme der Stelle, wo das Bett steht, bis zu einer Höhe von 1,20 m gestapelt, die einen ca. 60-70 cm breiten Gang von der Tür zum Fenster freilassen. Im Raum 2 sind Kartons und Möbel in gleicher Weise aufgestapelt bis zu einer Höhe von ca. 1,40-1,50 m und es bleibt ein Gang von der Tür zum Fenster frei, der ca. 65 cm-75 cm breit ist. Im Raum 3 sind Kartons und Möbel in gleicher Weise gestapelt bis zu einer Höhe von 1,40-1,45 m. Es verbleibt ein freier Gang von der Tür zum Sitzbereich am Fenster von ca. 70-80 cm. Das Schlafzimmer ist mit Umzugskartons und gefüllten Plastiksäcken bis zu einer Höhe von 1,60-1,70 m vollgestellt. Es verbleibt ein freier Gang von 70-80 cm von der Tür zum Fenster. Der Flur ist mit Gegenständen bis zu einer Höhe von 70 cm vollgestellt. Es verbleibt ein schmaler Laufgang zu den abgehenden Türen. Im vorbeschriebenen Zustand befand die Wohnung sich Ende August/Anfang September 2006.

Wegen des früheren Zustand wird verwiesen auf die Fotos der Anlagen K 9-11 (Bl. 133-135 d.A.) und K 13-16 (Bl. 110-113 d.A.), wobei die Anlagen K 13-16 den Zustand der Zimmer bei laufenden Renovierungsarbeiten in anderen Zimmern zeigen.

Die Geschoßdecke zu der Wohnung unter der Wohnung der Beklagten wird getragen von Holzbalken mit einem Querschnitt von 24 mal 24 cm und trägt maximal 150 kg/m2.

Die Klägerin behauptet, die Beklagten belasteten die Decke über 150 kg/m2 hinaus. Dadurch hänge die Decke durch im Wohnzimmer der Wohnung unter den Beklagten, die den gleichen Grundriß hat, und es sei ein Riß in der Decke entstanden.

Die Klägerin beantragt nunmehr noch,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 3.986,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.05.2005 als Vorschuß zu zahlen und
2.  die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, die Wohnung derartig mit Gegenständen vollzustellen, daß die Belastung des Bodens ein Gewicht von 150 kg/m2 nicht überschreitet.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

Das Gericht hat durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO entschieden. Die Klage ist hinsichtlich des geltend gemachten Vorschußanspruches entscheidungsreif. Wegen des Unterlassungsanspruchs bedarf es weiterer Aufklärung.

Die Vorschußklage ist unbegründet. Der Klägerin steht der noch geltend gemachte Vorschußanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere ergibt sich der Anspruch nicht aus § 6 Ziff. 4 des Mietvertrages.

§ 6 Ziff. 4 des Mietvertrages schränkt die Instandhaltungspflicht des Vermieters ein, gewährt diesem aber keinen Erfüllungsanspruch gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, so daß auch ein Vorschußanspruch nicht gegeben ist.

Die notwendige Auslegung der Mietvertrages muß auf der Grundlage des Rechts erfolgen, das bis zur Ablösung des ZGB der DDR durch das BGB gemäß § 232 § 2 Abs. 1 EGBGB am 03.10.1990 gegolten hat (KG, GE 2000, 1473 f.). Das bedeutet daß § 6 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der §§ 98 ff. des ZGB auszulegen ist. Ohne eine Gefährdung der Bausubstanz oder der eingebauten Anlagen bei Nichtdurchführung von Malerarbeiten besteht danach kein Anspruch des Vermieters auf Durchführung von malermäßigen Instandhaltungsarbeiten bei laufendem Mietverhältnis (Kommentar zum ZGB, Staatsverlag der DDR, 1985, § 104 Anm. 1.2.).

Die Klägerin hat nicht dargelegt, daß eine Gefährdung der Bausubstanz zu besorgen sei, wenn die Arbeiten an den Böden und Fußleisten nicht durchgeführt werden, für die sie noch den Vorschuß begehrt.