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AG Freiburg 4 C 5555/88, Urteil vom 03.02.1989

BGB § 536;
AGBG § 9

Das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens sind ebensowenig Schönheitsreparaturen wie der Ersatz des Teppichbodens.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten auf Grund schriftlichen Formularmietvertrags v. 20.7.1976 in der Zeit vom 15.8.1976 bis Ende Juli 1988. Der Mietvertrag enthält in § 17 bezüglich der Schönheitsreparaturen u. a. folgende Bestimmung:

1.   Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume für die gesamte Vertragsdauer auf seine Kosten.
2.  Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Türen, Wandschränke, Heizkörper, der Fenster von innen und das Abschleifen und Versiegeln der Fußböden oder das Ersetzen von Fußbodenbelägen, wenn sich Verfleckungen oder Verschmutzungen trotz Reinigung nicht beseitigen lassen.
3.   Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht und in einwandfreier Qualität ausführen zu lassen.
4.   Die Schönheitsreparaturen sind nach folgendem Turnus durchzuführen: (Fristenplan).
5.   Werden die Räume mehr als gewöhnlich beansprucht, so bedingt dies eine Verkürzung des genannten Renovierungsturnus.
6.   . . .
7.   .. .

Die Beklagte hielt bei der Kautionsabrechnung einen Betrag von 455,94 DM ein, weil die Kläger trotz Aufforderung der Beklagten den Parkettboden im Wohnzimmer nicht abschleifen und versiegeln ließen.

Aus den Gründen:

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.

Die Kläger waren nicht verpflichtet, auf ihre Kosten bei Auszug den Parkettboden abschleifen und versiegeln zu lassen. Die entgegenstehende Bestimmung des Mietvertrages verstößt gegen § 9 AGBG und ist damit unwirksam.

Das Abschleifen und Versiegeln von Fußböden (Parkett) ist keine (typische) Schönheitsreparaturmaßnahme, weder nach dem allgemeinen, gewöhnlichen Sprachgebrauch noch nach gesetzlicher Definition. Wie die Beklagte zutreffend vorträgt, ist der Umfang der Schönheitsreparaturen lediglich in § 28 der II. BV gesetzlich definiert. Dort heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster- und Außentüren von innen.“

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das „Streichen der Fußböden" keineswegs zu vergleichen mit dem „Abschleifen und Versiegeln der Fußböden“, weder was den Aufwand noch was die Kosten betrifft. Das zweimalige Streichen (Lackieren) von Fußböden ist mit ca. 12,00 DM/qm anzusetzen, während für Abschleifen und Versiegeln ein Quadratmeterpreis (wie von der Beklagten verlangt) von ca. 25,00 DM/qm anfällt. Ähnliche Preisunterschiede bestehen zum Beispiel bei Teppichböden als Fußbodenbelag. Dort kostet das Reinigen (von kleineren Flächen, wie sie in Wohnungen anfallen) ca. 8,00 DM/qm, während das Ersetzen des Teppichbodens (Rausreißen, Neuverlegen, neuer Teppichboden) ab 30,00 DM/qm aufwärts kostet. Sowohl das Reinigen von Teppichböden wie das Streichen von Fußböden sind Maßnahmen, die im Rahmen des Auszugs eines Mieters unbedenklich als Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen nach den Bestimmungen des AGBG wirksam sind. Dagegen herrscht, soweit ersichtlich, in Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, daß der Ersatz des Teppichbodens (abgesehen von irreparablen Beschädigungen, die der Mieter verursacht hat) von dem Mieter nicht verlangt werden kann, und zwar deshalb, weil die Überwälzung der dadurch entstehenden Kosten vom Vermieter auf den Mieter nicht im Einklang stehen mit der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB und, wegen des Umfangs der Kosten, den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen würden (§ 9 AGBG). Dieselben Überlegungen treffen in dem vorliegenden Fall zu.

Darüber hinaus belasten die Formulierungen, die die Beklagte in ihrem Formularmietvertrag gewählt hat, den Mieter noch besonders stark. Das Abschleifen und Versiegeln der Fußböden in den Wohnräumen soll im Turnus von fünf Jahren durchgeführt werden. Hiervon ist keine Ausnahme vorgesehen, auch dann nicht, wenn der Zustand der Böden dies nicht erfordert. Vielmehr ist der Vermieter berechtigt, den Mieter dazu anzuhalten und nach erfolgloser Mahnung und Fristsetzung die Arbeiten auf Kosten des Mieters selbst durchführen zu lassen ( § 17 Abs. 6). Schließlich enthält § 17 Abs. 7 für den Fall des Umzugs keine flexible Regelung für den Fall, daß der Mieter vor Ablauf der Fünf-Jahres-Frist auszieht oder die letzten Renovierungsarbeiten zu einem Zeitpunkt durchgeführt wurden, der kürzere Zeit zurückliegt als die Turnusfrist von fünf Jahren.

Unabhängig davon, daß das Mietverhältnis hier zwölf Jahre gedauert hat, während der Mietzeit keine derartigen „Schönheitsreparaturen" durchgeführt wurden und zum Ablauf des Mietverhältnisses also die Turnusfristen für die Kläger in jedem Fall abgelaufen sind, führt dies bei der Überprüfung der Geltung dieser Vertragsklausel nach den Vorschriften des AGBG doch insgesamt zur Unwirksamkeit gemäß § 9 AGBG.

 

Quelle: WuM 1989, 233 f.